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부동산 계약서를 작성하고 계약금까지 보냈는데, 집에 돌아가 다시 생각해 보니 마음이 달라지는 경우가 있습니다.
“계약을 취소하고 싶은데 계약금은 돌려받을 수 없나요?”
반대로 매도인이 계약을 하고 나서 생각이 바뀌는 경우도 있습니다.
이럴 때 흔히 듣는 말이 있습니다.
“매수인이 취소하면 계약금을 포기하고, 매도인이 취소하면 두 배로 돌려주면 되는 것 아닌가요?”
기본적인 방향은 맞습니다. 하지만 실제 부동산 계약에서는 이것만 알고 있다가 곤란해질 수 있습니다.
계약이 어디까지 진행됐는지, 계약서에는 어떤 내용이 적혀 있는지에 따라 상황이 달라질 수 있기 때문입니다.
30초 핵심요약
부동산 매매계약에서 다른 약정이 없다면 원칙적으로 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 지급한 사람은 이를 포기하고, 계약금을 받은 사람은 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있습니다.
하지만 중요한 것은 ‘이행에 착수하기 전까지’라는 부분입니다. 계약서와 특약, 중도금 지급 여부, 현재 계약 진행단계를 함께 확인해야 합니다.
계약 취소 전 무엇을 확인할까?
| 확인할 내용 | 왜 중요한가 |
|---|---|
| 누가 취소하는지 | 계약금을 준 사람과 받은 사람의 해제 방식이 다릅니다. |
| 특약사항 | 계약 해제와 관련한 별도 약정이 있는지 확인해야 합니다. |
| 중도금 지급 | 계약이 이행 단계에 들어갔는지를 판단할 때 중요한 요소가 될 수 있습니다. |
| 취소 이유 | 단순 변심인지 상대방의 계약 위반 때문인지에 따라 법적 검토가 달라집니다. |
매수인이 계약을 취소하면 계약금은?
예를 하나 들어보겠습니다.
아파트를 5억 원에 매수하기로 하고 계약금 5천만 원을 지급했습니다. 그런데 계약하고 집에 돌아와 가족과 이야기를 나누다 마음이 바뀌었습니다.
“아무래도 이 집은 아닌 것 같습니다. 계약을 취소하고 싶습니다.”
당사자 사이에 다른 약정이 없고 아직 어느 한쪽도 이행에 착수하지 않았다면, 매수인은 지급한 계약금을 포기하고 계약을 해제하는 방법을 생각해 볼 수 있습니다.
쉽게 말하면 계약금을 준 쪽에서 계약을 끝내려면 계약금을 포기하는 방식입니다.
하지만 “계약금만 포기하면 언제든 계약을 취소할 수 있다”고 생각해서는 안 됩니다. 계약이 이미 다음 단계로 진행됐다면 상황이 달라질 수 있습니다.
매도인이 취소하면 두 배를 주면 될까?
이번에는 반대 상황입니다.
매도인이 계약금을 받은 뒤 마음이 달라졌다고 해보겠습니다.
다른 약정이 없고 당사자 일방이 아직 이행에 착수하지 않았다면, 계약금을 받은 매도인은 받은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.
계약금으로 5천만 원을 받았다면 1억 원을 상환하는 방식입니다. 흔히 말하는 ‘계약금 배액상환’입니다.
그렇다고 매도인이 언제든 “두 배 줄 테니 계약을 없던 것으로 합시다”라고 할 수 있는 것은 아닙니다. 여기에도 역시 이행의 착수라는 기준이 따라옵니다.
계약 전 조건을 맞춰두는 이유
저는 공인중개사로 현장에서 계약을 진행하면서 계약서를 작성하기 전부터 당사자들의 의견을 가능한 한 많이 맞춰놓으려고 합니다.
매도인과 매수인, 또는 임대인과 임차인이 생각하는 조건이 서로 다르면 계약서를 작성한 뒤 문제가 생길 가능성이 커지기 때문입니다.
그래서 중요한 조건은 먼저 조율하고 계약서 초안을 잡습니다. 서로 합의한 내용은 특약사항에 넣고, 필요한 경우 계약서 초안을 사진으로 찍어 양쪽에 카카오톡으로 보내 다시 확인합니다.
“이 조건으로 계약하는 것이 맞습니까?”
한 번 더 확인하는 겁니다.
수정할 부분이 있으면 다시 조율하고, 양쪽이 내용을 확인한 뒤 계약을 진행합니다.
물론 아무리 꼼꼼하게 확인해도 사람의 사정은 달라질 수 있습니다. 하지만 계약 전에 서로 무엇에 합의했는지를 명확히 해두면 조건을 잘못 이해해서 생기는 분쟁 가능성은 줄일 수 있습니다.
중요한 기준은 이행의 착수입니다
계약금 문제를 이해하려면 이 부분은 꼭 알아두는 것이 좋습니다.
민법 제565조에서는 당사자 사이에 다른 약정이 없다면 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 준 사람은 이를 포기하고, 받은 사람은 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있도록 하고 있습니다.
그렇다면 “어디까지 진행돼야 이행에 착수한 것인가?”라는 질문이 생깁니다.
대법원은 단순히 계약을 이행하려고 준비한 정도가 아니라, 외부에서 객관적으로 인식할 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 하거나 그 이행에 필요한 전제행위를 한 경우 등을 이행의 착수로 보고 있습니다.
따라서 실제 계약에서는 하나의 행동만 떼어놓고 판단하기보다 계약이 어떻게 진행됐는지를 함께 살펴봐야 합니다.
중도금을 냈다면 무조건 취소가 안 될까?
부동산 계약에서 많이 묻는 질문입니다.
“중도금까지 냈는데 계약금만 포기하고 계약을 취소할 수 있나요?”
중도금 지급은 이행의 착수를 판단할 때 매우 중요한 요소가 될 수 있습니다.
하지만 ‘중도금을 냈다 = 모든 경우가 똑같다’고 단순하게 판단해서는 안 됩니다.
특히 약정한 지급기일보다 앞서 금액을 지급한 경우에는 계약 내용, 지급기일을 정한 이유, 특약, 당사자들의 행동 등 구체적인 사정을 함께 살펴봐야 합니다.
그래서 계약 취소 문제에서는 계약금 액수만큼이나 현재 계약이 어디까지 진행됐는지가 중요합니다.
계약서 특약도 꼭 확인해야 합니다
계약서를 작성할 때 매매금액과 계약금, 중도금, 잔금만 눈에 들어오기 쉽습니다.
하지만 나중에 계약을 취소해야 하는 상황이 생기면 특약사항도 상당히 중요해질 수 있습니다.
민법 제565조 역시 당사자 사이에 다른 약정이 없는 경우를 전제로 하고 있기 때문에, 계약 해제와 관련한 별도의 약정이 있다면 그 내용을 함께 검토해야 합니다.
계약할 때는 별것 아닌 것처럼 보였던 한 문장이 나중에 서로의 약속을 확인하는 기준이 될 수 있습니다.
단순 변심과 계약 위반은 다릅니다
“제가 마음이 바뀌어서 계약을 취소하고 싶습니다.”
이 경우와 “상대방이 약속한 내용을 지키지 않아서 계약을 계속할 수 없습니다”라는 경우는 같은 문제가 아닙니다.
단순한 변심으로 계약금에 의한 해제권을 행사하는 문제와 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하는 문제는 법적 근거와 결과가 달라질 수 있습니다.
따라서 계약 취소 이야기가 나오면 무조건 “계약금을 포기하면 됩니다”라고 결론 내리기 전에 왜 계약을 끝내려고 하는지부터 확인해야 합니다.
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계약 취소 전 체크할 것
- 계약금을 누가 지급했는지 확인하기
- 계약서에 해제 관련 특약이 있는지 확인하기
- 중도금이나 잔금이 지급됐는지 확인하기
- 상대방이 이미 계약 이행에 착수했는지 확인하기
- 계약을 끝내려는 이유가 단순 변심인지 확인하기
- 상대방의 계약 위반이 있는지 별도로 확인하기
- 계약서와 문자·카카오톡 등 관련 자료를 보관하기
자주 묻는 질문
Q. 매수인이 계약을 취소하면 계약금은 무조건 포기해야 하나요?
단순 변심에 따른 계약금 해제라면 계약금 포기가 문제될 수 있지만, 모든 계약 취소가 같은 법리에 따라 처리되는 것은 아닙니다. 특약과 계약 진행상황, 취소 사유를 함께 확인해야 합니다.
Q. 매도인은 계약금 두 배만 주면 언제든 계약을 취소할 수 있나요?
아닙니다. 다른 약정이 없고 당사자 일방이 이행에 착수하기 전이라는 요건을 함께 확인해야 합니다.
Q. 중도금을 냈다면 계약금 포기로 계약을 끝낼 수 없나요?
중도금 지급은 이행의 착수를 판단하는 중요한 요소지만, 구체적인 계약 내용과 지급 시기, 특약, 당사자 행동 등을 종합적으로 확인해야 합니다.
핵심 정리
부동산 계약을 취소한다고 해서 매수인이 언제나 계약금만 포기하면 끝나는 것은 아닙니다.
매도인 역시 언제든 계약금의 두 배만 돌려주면 계약을 끝낼 수 있는 것도 아닙니다.
당사자 사이에 다른 약정이 없다면 계약금에 의한 해제는 원칙적으로 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 가능합니다.
따라서 계약 취소를 생각하고 있다면 계약금 액수만 보지 말고 계약서와 특약, 중도금·잔금 지급상황, 현재 계약 진행단계, 계약을 끝내려는 이유를 함께 확인해야 합니다.
계약이 틀어진 뒤 계약금을 어떻게 처리할지 고민하는 것도 중요하지만, 현장에서는 그보다 계약하기 전에 서로 무엇을 약속했는지를 분명하게 해두는 것이 더 중요하다고 생각합니다.
자료 출처
· 국가법령정보센터 「민법」 제565조
· 대법원 판례 - 계약금에 의한 해제 및 이행의 착수 관련 판결
※ 이 글은 일반적인 부동산 거래정보와 필자의 중개 실무 경험을 바탕으로 작성했습니다. 실제 계약의 해제 가능 여부와 계약금·손해배상 문제는 계약 내용, 특약, 이행 정도와 당사자의 행위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 구체적인 분쟁은 계약서와 관련 자료를 토대로 법률전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.