부모 자녀간 부동산매매시 세금과 주의사항

부모가 보유한 아파트나 토지를 자녀에게 넘기려고 할 때 가장 먼저 떠올리는 방법은 증여입니다.

하지만 반드시 증여만 가능한 것은 아닙니다. 부모와 자녀 사이에서도 정상적인 부동산 매매는 가능합니다.

문제는 가족 간 거래라는 특성 때문에 일반적인 제삼자 간 매매보다 세금 문제를 더 꼼꼼하게 확인해야 한다는 점입니다.

특히 인터넷에서 흔히 볼 수 있는 “부모 자녀 간에는 시가보다 30% 싸게 거래해도 된다”는 설명만 믿고 거래가격을 정하면 위험할 수 있습니다.

부모에게는 양도소득세, 자녀에게는 취득세가 발생할 수 있고 거래가격이 지나치게 낮거나 높은 경우에는 증여세 문제까지 연결될 수 있기 때문입니다.

이번 글에서는 2026년 8월 현재 시행 중인 세법을 기준으로 부모 자녀 간 부동산 매매가 가능한지, 저가매매의 증여세 기준은 무엇인지, 부모와 자녀가 각각 어떤 세금을 확인해야 하는지 순서대로 살펴보겠습니다.

30초 핵심요약

• 부모와 자녀 사이에서도 부동산을 정상적으로 매매할 수 있습니다.
• 가족 간 거래에서는 매매가격뿐 아니라 실제 매매대금 지급 여부도 중요합니다.
• 특수관계인 간 저가매매의 증여세 판단에서는 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액이라는 기준이 중요합니다.
• 하지만 이를 “30%까지 싸게 팔아도 세금 문제가 없다”는 뜻으로 해석하면 안 됩니다.
• 부모는 양도소득세, 자녀는 취득세와 경우에 따라 증여세까지 각각 확인해야 합니다.
• 계약금·중도금·잔금 등의 실제 지급내역과 자금 관련 자료를 남겨두는 것이 중요합니다.

 

1. 부모 자녀 간 부동산매매가 가능할까?

가능합니다.

부모와 자녀라는 이유만으로 부동산을 반드시 증여해야 하는 것은 아닙니다. 실제 매매계약을 체결하고 자녀가 매매대금을 지급하는 정상적인 거래라면 매매 방식으로 소유권을 이전할 수 있습니다.

다만 부모와 자녀는 세법상 특수관계인에 해당할 수 있기 때문에 제삼자와 거래할 때보다 거래가격과 실제 대금지급 관계를 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

확인사항	핵심 내용
매매계약	실제 거래내용에 맞게 작성
거래가격	시가와 현저한 차이가 있는지 확인
대금지급	계약금·중도금·잔금 실제 지급
부모	양도소득세 검토
자녀	취득세 및 증여세 해당 여부 검토

즉, 계약서에 ‘매매’라고 적었다는 사실 하나만으로 모든 세금 문제가 해결되는 것은 아닙니다.

2. 시가보다 싸게 팔면 무조건 증여일까?

그렇지는 않습니다.

부모가 자녀에게 시가보다 낮은 가격으로 부동산을 팔았다는 사실만으로 매매 전체가 곧바로 증여로 바뀐다고 단순하게 설명해서는 안 됩니다.

다만 특수관계인 사이의 저가양수로 자녀가 일정 기준을 넘는 경제적 이익을 얻었다면 「상속세 및 증여세법」에 따라 그 이익에 대해 증여세 문제가 발생할 수 있습니다.

따라서 중요한 것은 단순히 “시가보다 싸다”가 아니라 시가와 실제 거래가격의 차이가 세법에서 정한 기준을 넘는가입니다.

3. ‘시가의 30% 또는 3억 원’은 무슨 뜻일까?

부모 자녀간 저가매매에서 가장 많이 오해하는 부분입니다.

특수관계인 사이의 저가양수에 따른 증여이익을 판단할 때는 시가의 30% 상당액과 3억 원 중 적은 금액이라는 기준이 사용됩니다.

시가	시가의 30%	기준금액
5억원	1억5천만원	1억5천만원
10억원	3억원	3억원
20억원	6억원	3억원

주의하세요.
이 기준은 “이 금액만큼 싸게 팔아도 아무 세금 문제가 없다”는 뜻이 아닙니다. 상속세 및 증여세법상 저가양수에 따른 증여이익을 판단하기 위한 기준입니다.

부모의 양도소득세에는 별도의 특수관계인 거래 규정이 있고 자녀의 취득세 역시 별도로 검토해야 하기 때문에 30%와 3억원이라는 숫자 하나만 가지고 가족 간 거래가격을 결정해서는 안 됩니다.

4. 부모에게는 어떤 세금이 발생할까?

부모가 자녀에게 부동산을 매매하면 우선 양도소득세를 확인해야 합니다.

일반적인 부동산 매매와 마찬가지로 양도가액에서 취득가액과 필요경비 등을 반영하여 양도차익을 계산하고, 보유기간이나 부동산의 종류, 주택 수 등 개별 조건을 검토합니다.

하지만 가족 간 거래에서는 한 가지를 더 확인해야 합니다. 특수관계인과의 거래로 인해 양도소득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 「소득세법」상 부당행위계산 규정이 적용될 수 있습니다.

핵심 주의사항
자녀의 증여세 문제가 발생하지 않는 가격이라고 해서 부모의 양도소득세 문제까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 증여세와 양도소득세는 각각 따로 확인해야 합니다.

5. 자녀에게는 어떤 세금이 발생할까?

자녀가 부모의 부동산을 매수하면 기본적으로 취득세를 확인해야 합니다.

유상거래로 부동산을 취득한 경우에는 지방세법에 따라 취득당시가액을 기준으로 취득세를 검토하게 됩니다.

그러나 부모·자녀와 같은 특수관계인 사이의 거래를 통해 취득세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 실제 계약가격만을 그대로 취득당시가액으로 인정하지 않는 문제가 생길 수 있습니다.

또한 지나치게 낮은 가격으로 매수해 세법상 일정 기준을 넘는 경제적 이익을 얻었다면 증여세 문제도 별도로 확인해야 합니다.

6. 실제 돈이 오가는 것이 왜 중요할까?

가족 간 부동산 거래에서는 실제 매매대금의 지급 여부가 매우 중요합니다.

매매계약서에는 자녀가 부모에게 대금을 지급했다고 되어 있지만 실제 금융거래 내역에서 지급 사실을 확인하기 어렵다면 계약서만으로 정상적인 매매라고 단정하기 어렵습니다.

구분	보관할 자료
계약	부동산 매매계약서
계약금	계좌이체 내역
중도금·잔금	금융거래 및 지급·수령 내역
자금	예금·대출 등 자금 마련 관련 자료
세금	취득세·양도세 등 신고자료

현금으로 주고받아 거래흐름을 확인하기 어렵게 만드는 것보다는 금융거래 기록이 명확하게 남도록 하는 것이 실무적으로 안전합니다.

7. 부모가 매매대금을 자녀에게 줘도 될까?

부모 소유의 부동산을 자녀가 매수하면서 매매대금 일부 또는 전부를 부모가 자녀에게 별도로 증여해 준다면 부동산 매매와 현금 등의 증여를 각각 나누어 검토해야 할 수 있습니다.

즉, 부모가 자녀에게 자금을 이전하는 거래와 자녀가 부모에게 부동산 매매대금을 지급하는 거래가 별도로 존재할 수 있습니다.

따라서 돈이 계좌를 한 번 거쳤다는 사실만 볼 것이 아니라 자녀가 매매대금을 어떻게 마련했는지와 자금의 실질적인 흐름을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

8. 가족 간 매매에서 ‘시가’는 무엇을 기준으로 할까?

공시가격이 곧바로 모든 세법에서 사용하는 시가라고 생각해서는 안 됩니다.

상속세 및 증여세법에서는 재산평가에 관한 별도의 규정을 두고 있으며, 해당 재산의 거래가액이나 감정가액 등 법령에서 인정하는 가액이 있는지 등을 검토하게 됩니다.

따라서 부모와 자녀가 임의로 가격을 정한 뒤 단순히 공시가격과 비교해서 “이 정도면 괜찮다”라고 판단하는 것은 위험합니다.

특히 거래금액이 크거나 시가 판단이 어려운 토지·상가·단독주택 등의 경우에는 거래 전에 세무전문가를 통해 평가기준을 확인하는 것이 좋습니다.

9. 증여와 매매 중 어느 것이 더 유리할까?

정답은 하나가 아닙니다.

부동산 가격, 부모의 취득가액, 보유기간, 자녀의 자금여력, 향후 매도계획 등에 따라 결과가 달라집니다.

비교항목	매매	증여
부모	양도소득세 검토	증여 관련 세금구조 검토
자녀	취득세 검토	증여 취득에 따른 취득세 검토
증여세	저가매매 등에 따라 발생 가능	증여재산가액 등을 기준으로 검토
자금	실제 매매대금 필요	증여 구조에 따라 다름
향후 양도	취득가액 등 확인	이월과세 적용 여부 확인

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10. 부모 자녀간 부동산매매 전 체크리스트

확인사항	체크
부동산의 세법상 시가를 확인했는가?	□
실제 매매가격을 결정했는가?	□
저가양수에 따른 증여세 가능성을 확인했는가?	□
부모의 양도소득세를 확인했는가?	□
양도세 부당행위계산 적용 가능성을 확인했는가?	□
자녀의 취득세를 확인했는가?	□
실제 매매대금을 지급할 계획인가?	□
금융거래 증빙을 남길 수 있는가?	□
증여와 매매의 세부담을 비교했는가?	□

가족 간 거래일수록 계약서뿐 아니라 실제 거래내용과 자금의 흐름까지 함께 확인하는 것이 중요합니다.

11. 자주 묻는 질문

Q1. 부모가 자녀에게 집을 팔 수 있나요?

가능합니다. 부모와 자녀 사이에서도 정상적인 부동산 매매계약을 체결할 수 있습니다. 다만 특수관계인 거래이므로 거래가격과 실제 대금지급 및 관련 세금을 함께 확인해야 합니다.

Q2. 시가보다 30% 싸게 팔아도 괜찮나요?

단순하게 그렇게 판단해서는 안 됩니다. 상속세 및 증여세법상 저가양수에 따른 증여이익 판단에는 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액이라는 기준이 있지만, 이는 가족 간 매매의 모든 세금에 적용되는 안전선이 아닙니다.

Q3. 부모가 싸게 팔면 자녀에게 증여세가 생길 수 있나요?

특수관계인으로부터 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하여 세법에서 정한 기준을 넘는 이익을 얻었다면 증여세 과세 문제가 발생할 수 있습니다.

Q4. 자녀의 증여세만 확인하면 되나요?

아닙니다. 부모의 양도소득세와 부당행위계산 적용 여부, 자녀의 취득세까지 각각 확인해야 합니다.

Q5. 가족끼리 거래하는데 금융거래 자료가 중요한가요?

실제 매매대금을 지급했다는 사실을 확인할 수 있도록 계약금·중도금·잔금 등의 금융거래 자료를 남겨두는 것이 중요합니다.

Q6. 매매와 증여 중 무엇이 세금이 적나요?

일률적으로 결정할 수 없습니다. 부동산 시가와 부모의 취득가액, 보유기간, 자녀의 자금여력, 향후 처분계획 등에 따라 달라질 수 있으므로 두 방법의 세부담을 각각 계산해서 비교해야 합니다.

12. 부모 자녀간 부동산매매 핵심 정리

• 부모와 자녀 사이에서도 정상적인 부동산 매매는 가능합니다.
• 가족 간 거래에서는 거래가격과 실제 매매대금 지급을 함께 확인해야 합니다.
• 저가양수 증여세 판단의 30%·3억 원 기준을 모든 세금의 안전선으로 생각해서는 안 됩니다.
• 부모의 양도소득세와 자녀의 취득세·증여세는 각각 별도로 검토해야 합니다.
• 계약금·중도금·잔금 등 금융거래 증빙을 보관하는 것이 중요합니다.

시가 확인 → 거래가격 결정 → 저가양수 증여세 검토 → 부모 양도세 검토 → 자녀 취득세 검토 → 자금 마련 → 실제 대금지급 → 증빙자료 보관

가족 간 부동산 거래는 금액이 큰 만큼 계약을 체결하기 전에 양도세·증여세·취득세를 함께 검토하는 것이 안전합니다.

자료 출처

• 국가법령정보센터 「상속세 및 증여세법」 제35조
• 국가법령정보센터 「상속세 및 증여세법 시행령」 제26조
• 국가법령정보센터 「소득세법」 제101조 및 관련 시행령
• 국가법령정보센터 「지방세법」 및 관련 시행령
• 국세청 양도소득세·증여세 관련 안내자료

※ 이 글은 2026년 8월 현재 시행 중인 법령을 기준으로 일반적인 부모·자녀 간 부동산 매매의 세금 구조를 설명하기 위한 자료입니다. 실제 세금은 부동산 종류, 시가, 거래금액, 취득가액, 보유기간, 주택 수 및 개별 거래내용에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 계약 전에는 최신 법령과 개별 사실관계를 기준으로 확인하시기 바랍니다.