전세보증금 못 받을 때 대응 방법

전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 당황할 수밖에 없습니다.

새집 잔금일이나 이사 날짜가 이미 정해져 있다면 마음은 더 급해집니다.

이럴 때 중요한 것은 무작정 기다리거나 바로 이사하는 것이 아니라 현재 계약 상태와 내 보증금 보호 상태부터 확인하는 것입니다.

보증금을 받지 못했을 때는 계약 종료 여부, 반환 요구 기록, 대항력 유지, 반환보증 가입 여부 등을 차례로 확인하면서 대응하는 것이 좋습니다.

30초 요약

• 먼저 임대차계약이 실제로 종료됐는지 확인합니다.
• 집주인에게 보증금 반환을 요구하고 문자·내용증명 등으로 기록을 남겨둡니다.
• 최신 등기사항증명서를 다시 확인해 근저당권·압류·경매개시결정 등 권리변동이 있는지 살펴봅니다.
• 보증금을 받지 못한 상태에서 섣불리 이사하거나 전출하지 않습니다.
• 이사를 해야 한다면 임차권등기명령을 검토합니다.
• 반환보증 가입자는 가입한 보증상품의 보증사고 및 이행청구 요건을 확인합니다.
• 해결되지 않으면 지급명령이나 보증금반환소송 등 법적 절차를 검토할 수 있습니다.

1. 먼저 전세계약이 끝났는지 확인하세요

보증금 반환을 요구하기 전에 먼저 확인할 것은 임대차계약이 실제로 종료됐는지입니다.

계약기간이 끝났다고 생각했더라도 묵시적 갱신 여부, 갱신거절 통지 시점, 중도해지 합의 여부 등에 따라 계약 종료시점이 달라질 수 있습니다.

특히 계약기간 중 집주인과 중도해지를 협의했다면 단순히 “나가기로 했다”는 대화만으로 판단하지 말고 계약 종료일과 보증금 반환조건까지 어떤 내용으로 합의했는지 확인할 필요가 있습니다.

계약이 아직 종료되지 않았다면 보증금 반환의무의 이행시기도 달라질 수 있기 때문입니다.

2. 집주인에게 보증금 반환을 요구하고 기록을 남기세요

계약이 종료됐는데도 보증금을 받지 못했다면 집주인에게 반환을 요구합니다.

전화로만 이야기하기보다는 문자나 카카오톡 등 나중에 확인할 수 있는 방법으로 보증금 반환을 요청한 사실과 날짜를 남겨두는 것이 좋습니다.

필요하다면 내용증명을 이용할 수도 있습니다.

다만 내용증명을 보내야만 보증금반환청구권이 생기는 것은 아닙니다.

내용증명은 계약 종료나 보증금 반환 요구 등 어떤 의사표시를 언제 했는지 증거를 남기는 수단으로 활용할 수 있습니다.

3. 등기부를 다시 확인하세요

계약할 때 등기부를 확인했더라도 보증금을 돌려받지 못하고 있다면 최신 등기사항증명서를 다시 확인하는 것이 좋습니다.

계약 이후 새로운 근저당권이나 압류 등이 설정됐거나 경매절차가 시작되는 등 권리관계가 달라졌을 가능성이 있기 때문입니다.

확인 항목	확인할 내용
소유자	계약 당시 집주인과 현재 소유자가 같은지 확인합니다.
근저당권	계약 이후 새로 설정된 담보권이 있는지 확인합니다.
압류·가압류	새로운 압류나 가압류가 있는지 확인합니다.
경매	경매개시결정등기가 있는지 확인합니다.

등기부에 새로운 권리가 보인다고 해서 그 사실만으로 보증금을 돌려받지 못한다고 단정할 수는 없습니다.

각 권리의 설정시점과 임차인의 대항력·우선변제권 발생시점을 함께 비교해야 합니다.

4. 보증금 받기 전에 먼저 이사해도 될까?

이 부분은 특히 조심해야 합니다.

주택임대차보호법상 대항력을 유지하려면 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 계속 유지하는 것이 중요합니다.

보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 집을 비우고 전출하면 기존에 가지고 있던 대항력에 문제가 생길 수 있습니다.

따라서 새집 이사 날짜가 정해졌다는 이유만으로 먼저 전출부터 하는 것은 피하는 것이 안전합니다.

특히 임차권등기명령을 신청한 경우에도 신청서를 접수했다는 사실만 보고 바로 이사해서는 안 됩니다.

임차권등기가 실제로 마쳐지기 전에 기존 주택의 점유를 잃으면 기존 대항력이 소멸할 수 있으므로 반드시 등기 여부를 확인해야 합니다.

5. 이사를 해야 한다면 임차권등기명령을 검토하세요

임대차가 종료됐는데도 보증금을 받지 못했고 다른 곳으로 이사해야 한다면 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다.

임차권등기명령은 보증금을 받지 못한 임차인이 이사를 해야 하는 상황에서 자신의 권리를 보전하기 위해 활용할 수 있는 제도입니다.

다만 이번 글에서는 전체 대응순서를 설명하는 것이 목적이므로 신청방법이나 필요서류까지 자세히 다루지는 않겠습니다.

임차권등기명령 신청 방법과 시기는 별도의 글에서 자세히 살펴보겠습니다.

6. 전세보증금 반환보증에 가입했다면?

HUG·HF·SGI 등의 전세보증금 반환 관련 보증상품에 가입했다면 자신이 가입한 상품의 보증내용을 먼저 확인합니다.

보증에 가입했다고 해서 계약 종료일 다음 날 자동으로 보증금이 지급되는 것은 아닙니다.

각 보증기관과 상품별로 보증사고 인정요건과 이행청구에 필요한 절차가 있으므로 해당 기관의 현재 기준을 확인해야 합니다.

따라서 반환보증 가입자는 곧바로 소송부터 진행하기보다 자신이 가입한 보증상품의 이행청구 요건과 필요한 절차부터 확인하는 것이 좋습니다.

7. 그래도 보증금을 돌려주지 않는다면?

반환 요구와 협의에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 법적 절차를 검토할 수 있습니다.

대표적으로 지급명령과 보증금반환소송이 있습니다.

방법	살펴볼 내용
지급명령	금전 지급을 청구하는 절차로 활용할 수 있습니다. 상대방이 적법하게 이의하면 소송절차로 이어질 수 있습니다.
보증금반환소송	계약 종료나 반환금액 등을 다투는 경우 등을 포함해 보증금 반환을 법원에 청구하는 방법입니다.
강제집행	집행권원을 확보했는데도 임대인이 지급하지 않는 경우 재산에 대한 강제집행을 검토할 수 있습니다.

어떤 절차가 가장 적합한지는 집주인이 반환의무를 다투는지, 임대차 종료 여부에 다툼이 있는지, 임대인의 재산상태가 어떤지 등에 따라 달라질 수 있습니다.

보증금 못 받을 때 대응 순서

1단계	임대차계약이 실제로 종료됐는지 확인합니다.
2단계	집주인에게 보증금 반환을 요구하고 기록을 남깁니다.
3단계	최신 등기사항증명서에서 권리변동을 확인합니다.
4단계	보증금을 받지 못했다면 이사·전출 전에 대항력 문제를 확인합니다.
5단계	이사가 필요하다면 임차권등기명령을 검토합니다.
6단계	반환보증 가입자는 보증이행 절차를 확인합니다.
7단계	필요하면 지급명령·보증금반환소송 등 법적 절차를 검토합니다.

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체크리스트

• 임대차계약 종료일을 정확하게 확인했는가?
• 갱신거절이나 계약해지 통지가 필요한 상황인지 확인했는가?
• 집주인에게 보증금 반환을 요구한 기록이 있는가?
• 최신 등기사항증명서를 확인했는가?
• 대항력과 우선변제권 상태를 확인했는가?
• 보증금을 받기 전에 이사하거나 전출하려고 하지는 않는가?
• 반환보증에 가입했다면 보증이행 요건을 확인했는가?
• 법적 절차가 필요한 상황인지 검토했는가?

자주 묻는 질문

계약이 끝났는데 집주인이 돈이 없다고 하면 기다려야 하나요?

집주인의 자금사정만으로 보증금 반환의무가 없어지는 것은 아닙니다. 계약 종료 여부를 확인하고 반환 요구와 권리보전, 보증이행 또는 법적 절차 등을 상황에 맞게 검토할 수 있습니다.

내용증명을 꼭 보내야 하나요?

모든 보증금 반환사건에서 내용증명이 필수인 것은 아닙니다. 다만 계약 종료나 반환 요구 등 의사표시의 내용과 시점을 증거로 남기는 데 활용할 수 있습니다.

보증금을 못 받았는데 먼저 이사해도 되나요?

주의해야 합니다. 기존 대항력을 유지해야 하는 상황에서 주택의 점유나 주민등록을 먼저 상실하면 권리관계에 문제가 생길 수 있습니다. 이사가 필요하다면 임차권등기 등 권리보전 방법을 먼저 검토하는 것이 좋습니다.

임차권등기명령을 신청하면 바로 이사해도 되나요?

신청만 했다는 이유로 바로 이사하는 것은 주의해야 합니다. 임차권등기가 실제로 마쳐지기 전에 기존 대항요건을 상실하면 기존 대항력이 소멸할 수 있습니다.

보증보험에 가입했으면 바로 보증금을 받을 수 있나요?

가입 사실만으로 자동 지급되는 것은 아닙니다. 가입한 보증상품에서 정한 보증사고 요건과 이행청구 절차를 확인해야 합니다.

핵심정리

전세계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 가장 먼저 계약이 실제로 종료됐는지 확인해야 합니다.

그다음 집주인에게 반환을 요구한 기록을 남기고 최신 등기부와 자신의 대항력·우선변제권 상태를 확인합니다.

특히 보증금을 받지 못한 상태에서 이사부터 하는 것은 주의해야 합니다.

이사가 불가피하다면 임차권등기명령을 검토하고, 반환보증 가입자는 보증기관의 이행절차를 확인합니다.

그래도 해결되지 않는다면 지급명령이나 보증금반환소송 등 법적 절차를 상황에 맞게 검토할 수 있습니다.

자료출처

국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제3조·제3조의2·제3조의3
대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결
대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다213466 판결
대법원 2023. 9. 14. 선고 2023다236566, 236573 판결

※ 이 글은 전세보증금이 반환되지 않은 경우의 일반적인 대응방법을 설명하기 위한 정보입니다. 실제 대응방법은 임대차계약 종료 여부, 대항력과 우선변제권, 등기부상 권리관계, 반환보증 가입 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 구체적인 분쟁이 발생한 경우에는 임대차계약서와 등기사항증명서 등 관련 자료를 확인하고 필요한 경우 법률전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다.