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수도권에서 오랫동안 한 채의 주택에 거주해 온 65세 이상 1 주택자가 집을 팔고 비수도권으로 이주한다면 양도소득세를 줄일 수 있을까요?
정부가 발표한 2026년 세제개편안에는 이런 고령 1주택자를 대상으로 한시적인 양도소득세 감면 특례를 신설하는 내용이 포함돼 있습니다.
정부안대로 시행될 경우 2027년 양도분은 양도소득세 50%, 2028년 양도분은 30%를 감면하는 내용입니다.
다만 나이가 65세 이상이라는 이유만으로 적용되는 혜택은 아닙니다.
1세대 1주택 여부, 수도권 주택의 실제 거주기간, 양도 상대방, 비수도권 이주시기와 실제 거주 여부까지 모두 확인해야 합니다.
📌 30초 핵심요약
정부의 2026년 세제개편안 기준으로 양도일 현재 만 65세 이상인 1세대 1 주택자가 일정한 거주요건을 갖춘 수도권 주택을 특수관계인이 아닌 제삼자에게 양도하고, 양도 후 6개월 이내 비수도권으로 이주해 실제 거주하면 한시적으로 양도소득세를 감면하는 제도가 신설될 예정입니다.
2027년 양도 → 50% 감면, 최대 5억 원
2028년 양도 → 30% 감면, 최대 3억 원정부안의 적용시기는 2027년 1월 1일 이후 양도분부터이며 적용기한은 2028년 12월 31일입니다.
※ 현재 시행 중인 확정 제도가 아니라 정부 세제개편안이므로 실제 양도 전에는 최종 개정 법령을 확인해야 합니다.
목차
- 1. 65세 이상이면 누구나 감면받는 것은 아니다
- 2. 수도권 주택에서 얼마나 거주해야 할까?
- 3. 가족에게 양도해도 감면받을 수 있을까?
- 4. 집을 판 뒤 6개월 안에 비수도권으로 이주해야 한다
- 5. 비수도권에 집을 반드시 사야 할까?
- 6. 2027년 50%, 2028년 30% 감면
- 7. 공동명의라면 감면한도도 나누어 적용
- 8. 감면 후 5년 동안 사후관리가 중요하다
- 9. 수도권으로 다시 돌아오면 어떻게 될까?
- 10. 적용기간은 2027년부터 2028년 말까지
- 내가 감면 대상인지 체크해 보세요
- 자주 묻는 질문
- 65세 이상 비수도권 이주 양도세 혜택 핵심 정리
65세 이상 비수도권 이주 양도세 혜택 한눈에 보기
| 확인 항목 | 정부안 기준 |
|---|---|
| 연령 | 양도일 기준 만 65세 이상 |
| 주택 수 | 1세대 1주택 |
| 대상 주택 | 수도권 소재 주택 |
| 거주요건 | 양도일 현재 2년 계속 거주 + 보유기간 중 총 5년 이상 거주 |
| 양도 상대방 | 특수관계인이 아닌 제3자 |
| 이주요건 | 양도 후 6개월 이내 비수도권 이주 및 실제 거주 |
| 2027년 감면 | 양도소득세 50% / 최대 5억원 |
| 2028년 감면 | 양도소득세 30% / 최대 3억원 |
[65세 이상 1 주택자 비수도권 이주 양도세 혜택 핵심 이미지 삽입]
1. 65세 이상이면 누구나 감면받는 것은 아니다
이번 정부안에서 가장 먼저 확인할 것은 양도일 현재 만 65세 이상인지입니다.
하지만 연령만 충족한다고 감면되는 것은 아닙니다.
양도하는 사람이 1세대 1 주택자여야 하고, 양도 대상도 일정한 거주요건을 갖춘 수도권 소재 주택이어야 합니다.
따라서 단순히 65세 이상이라는 사실 하나만으로 감면대상이라고 판단해서는 안 됩니다.
2. 수도권 주택에서 얼마나 거주해야 할까?
정부안에서는 수도권 주택의 거주기간에 두 가지 요건을 두고 있습니다.
① 양도일 현재 해당 주택에서 2년 동안 계속 거주하고 있을 것
② 해당 주택의 보유기간 중 총 5년 이상 거주했을 것
두 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.
예를 들어 수도권 주택을 10년 이상 보유했더라도 실제 거주기간이 총 5년에 미치지 못하면 이 특례의 요건을 충족하지 못할 수 있습니다.
반대로 과거 거주기간이 5년 이상이더라도 양도일 현재 직전 2년 동안 계속 거주하고 있지 않다면 역시 요건을 다시 확인해야 합니다.
3. 가족에게 양도해도 감면받을 수 있을까?
정부안에서는 대상 주택을 특수관계인이 아닌 제삼자에게 양도하도록 하고 있습니다.
정부 자료는 특수관계인의 예로 직계비속 등 친족과 지배법인 등을 제시하고 있습니다.
따라서 가족 등 특수관계인에게 양도하는 경우에는 이 특례 적용이 어려울 수 있으므로 실제 거래 전 관계 여부를 확인해야 합니다.
4. 집을 판 뒤 6개월 안에 비수도권으로 이주해야 한다
이번 특례는 수도권 주택을 매도하는 것만으로 끝나지 않습니다.
주택을 양도한 뒤 6개월 이내에 비수도권 지역으로 이주해야 합니다.
정부안은 이를 단순한 주소 이전으로 보지 않고 본인과 배우자의 주민등록상 거주지를 비수도권으로 옮기고 실제로도 거주하도록 하고 있습니다.
따라서 주민등록만 옮기고 수도권에서 계속 생활하는 방식은 사후관리 요건을 충족하지 못할 수 있습니다.
5. 비수도권에 집을 반드시 사야 할까?
정부 세제개편안의 해당 항목에는 비수도권 주택을 반드시 매수해야 한다는 요건은 명시돼 있지 않습니다.
정부 자료에서 직접 확인되는 핵심은 양도 후 6개월 이내에 본인과 배우자의 주민등록상 거주지를 비수도권으로 옮기고 실제로 거주해야 한다는 점입니다.
따라서 현재 공개된 정부안만을 기준으로 보면 핵심은 비수도권 주택의 매입 여부보다 실제 비수도권 이주와 거주입니다.
다만 향후 법률이나 시행령에서 세부기준이 추가될 수 있으므로 최종 규정을 확인해야 합니다.
6. 2027년 50%, 2028년 30% 감면
감면율은 양도시기에 따라 다르게 제시돼 있습니다.
| 양도시기 | 감면율 | 감면한도 |
|---|---|---|
| 2027년 | 50% | 5억원 |
| 2028년 | 30% | 3억원 |
정부안 기준으로는 같은 조건이라도 2027년과 2028년의 감면율과 감면한도가 다릅니다.
다만 감면율만 보고 2027년 양도가 무조건 유리하다고 판단해서는 안 됩니다.
실제 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 필요경비, 보유기간, 거주기간 등 개별 조건에 따라 달라집니다.
7. 공동명의라면 감면한도도 나누어 적용
정부안에는 공동소유하거나 시점을 달리해 분할양도하는 경우의 감면한도 적용방법도 포함돼 있습니다.
이 경우에는 지분비율 또는 분할양도 비율에 따라 감면한도를 안분하도록 하고 있습니다.
따라서 공동명의자 각각에게 5억 원 또는 3억 원의 감면한도가 별도로 전액 적용된다고 단순하게 생각해서는 안 됩니다.
8. 감면 후 5년 동안 사후관리가 중요하다
이번 정부안은 양도세를 감면받은 뒤에도 일정 기간 요건을 유지하도록 하고 있습니다.
| 사후관리 사유 | 내용 |
|---|---|
| 6개월 내 미이주 | 본인 또는 배우자가 비수도권으로 주민등록을 이전하지 않거나 실제 거주하지 않는 경우 |
| 5년 내 수도권 복귀 | 수도권 주택을 취득하거나 본인 또는 배우자가 수도권으로 이주·실제 거주하는 경우 |
| 양도주택 재매수 | 양도일부터 5년 이내에 양도 당시 세대원이 해당 주택을 다시 매수하는 경우 |
위와 같은 사유가 발생하면 정부안에서는 2개월 이내에 감면세액과 이자상당가산액을 납부하도록 하고 있습니다.
정부 자료에 제시된 이자상당가산액은 1일 0.022%입니다.
즉 이 제도는 단순히 일시적으로 주소를 옮기는 경우가 아니라 실제로 생활기반을 비수도권으로 이전하는 고령 1 주택자를 지원하려는 특례라고 볼 수 있습니다.
9. 수도권으로 다시 돌아오면 어떻게 될까?
감면 후 5년 이내에 수도권 주택을 새로 취득하거나 수도권으로 다시 이주하면 사후관리 대상이 됩니다.
여기에는 본인뿐 아니라 배우자의 주민등록상 거주지와 실제 거주 여부도 포함됩니다.
따라서 비수도권에 잠시 주소를 옮겼다가 단기간 안에 수도권으로 복귀하는 경우를 전제로 이 특례를 이용해서는 안 됩니다.
10. 적용기간은 2027년부터 2028년 말까지
정부안의 적용시기는 2027년 1월 1일 이후 양도하는 분부터입니다.
적용기한은 2028년 12월 31일까지로 제시돼 있습니다.
따라서 현재 발표된 정부안 기준으로는 2027년과 2028년 양도분을 대상으로 하는 한시적 세제특례입니다.
관련 글
1세대 1 주택 양도세의 비과세 기본요건과 거주기간은 이전 글에서 자세히 정리했습니다.
▶ 1세대 1주택 양도세 총정리 바로가기
내가 감면 대상인지 체크해 보세요
| 체크 | 확인사항 |
|---|---|
| □ | 양도일 현재 만 65세 이상인가? |
| □ | 양도일 현재 1세대 1주택자인가? |
| □ | 양도하는 주택이 수도권 소재인가? |
| □ | 양도일 현재 해당 주택에서 2년 계속 거주하고 있는가? |
| □ | 보유기간 중 총 거주기간이 5년 이상인가? |
| □ | 매수인이 특수관계인이 아닌 제3자인가? |
| □ | 양도 후 6개월 이내 본인과 배우자가 비수도권으로 이주할 예정인가? |
| □ | 비수도권에서 실제 거주할 계획인가? |
| □ | 향후 5년 내 수도권 재이주 또는 수도권 주택 취득 계획이 없는가? |
자주 묻는 질문
Q. 65세가 되는 해라면 혜택을 받을 수 있나요?
정부안은 양도일 기준 만 65세 이상을 요건으로 하고 있습니다.
따라서 해당 연도에 65세가 된다는 것보다 실제 양도일 기준 연령을 확인해야 합니다.
Q. 수도권 집을 5년 이상 보유하면 되는 건가요?
아닙니다.
정부안은 보유기간 5년이 아니라 양도일 현재 2년 계속 거주하면서 보유기간 중 실제 거주기간이 총 5년 이상일 것을 요구합니다.
Q. 비수도권에서 임대로 거주해도 되나요?
현재 정부안에는 비수도권 주택을 반드시 취득해야 한다는 내용이 명시돼 있지 않습니다.
확인되는 요건은 본인과 배우자의 주민등록상 거주지를 비수도권으로 이전하고 실제 거주하는 것입니다.
다만 최종 법령이나 시행령에서 세부기준이 달라질 수 있으므로 실제 적용 전 확인해야 합니다.
Q. 2029년에 수도권 집을 팔아도 감면되나요?
현재 정부안의 적용기한은 2028년 12월 31일입니다.
따라서 현재 발표된 정부안 기준으로 2029년 양도분은 이 한시적 특례의 대상에 포함돼 있지 않습니다.
Q. 2027년에 양도하면 세금을 무조건 절반만 내나요?
그렇게 단순하게 이해해서는 안 됩니다.
정부안은 요건을 충족하는 경우 양도소득세의 50%를 감면하되 감면한도는 5억 원으로 하고 있습니다.
실제 납부세액은 양도차익과 각종 공제, 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
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이번 특례를 포함해 1 주택자·다주택자·종부세·토지까지 전체 부동산 세제개편 내용을 확인하려면 아래 글을 참고하세요.
▶ 2026 부동산 세제개편안 총정리 바로가기
65세 이상 비수도권 이주 양도세 혜택 핵심 정리
이번 정부안의 핵심은 수도권에서 장기간 실제 거주한 1 주택을 처분하고 비수도권으로 생활기반을 옮기는 65세 이상 고령자에게 한시적으로 양도소득세를 감면하겠다는 것입니다.
2027년에는 50%·최대 5억 원, 2028년에는 30%·최대 3억 원으로 양도시기에 따라 감면폭이 다릅니다.
하지만 연령만으로 판단해서는 안 됩니다.
1세대 1 주택 여부, 수도권 주택의 실제 거주기간, 제삼자 양도 여부, 6개월 이내 비수도권 이주와 실제 거주, 향후 5년간 사후관리까지 모두 확인해야 합니다.
※ 꼭 확인하세요.
이 글은 정부가 발표한 2026년 세제개편안을 기준으로 정리했습니다. 고령 1 주택자에 대한 한시적 양도소득세 감면은 정부안에 새롭게 포함된 내용으로, 국회 입법 및 시행령 개정 과정에서 요건·적용시기·세부절차가 변경될 수 있습니다. 실제 양도 전에는 최종 개정 법령을 반드시 확인하시기 바랍니다.
자료 출처
정부 「2026년 세제개편안」 상세본 - 고령 1주택자에 대한 한시적 양도소득세 과세특례
※ 본 글은 정책 이해를 위한 일반적인 정보성 콘텐츠입니다. 실제 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 거주기간 및 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.