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임야를 보러 갔는데 위치가 좋습니다.
도로도 가까워 보이고 주변에는 공장이나 창고도 있습니다.
가격까지 주변 대지보다 싸다면 이런 생각이 들 수 있습니다.
“여기 산만 좀 깎아서 건물 지으면 되지 않을까?”
임야는 여기서부터 확인할 게 많아집니다.
단순히 땅을 평평하게 만드는 문제로 끝나지 않습니다.
산지를 공장이나 창고, 주택 부지처럼 다른 용도로 사용하려면 산지전용이 가능한 지부터 확인하고 건축과 개발에 필요한 조건을 하나씩 맞춰봐야 합니다.
30초 핵심요약
① 임야를 공장·창고·주택 부지처럼 산지가 아닌 용도로 사용하려면 산지전용 여부를 먼저 확인해야 합니다.
② 산지전용허가를 받을 수 있다고 해서 원하는 건물을 바로 지을 수 있는 것은 아닙니다.
③ 용도지역, 건축물 용도, 도로, 개발행위, 지형과 배수 등을 함께 확인해야 합니다.
④ 산지전용허가는 해당 산지의 상태와 법정 허가기준 등을 검토해 결정됩니다.
⑤ 산지전용 과정에서는 대체산림자원조성비가 발생할 수 있습니다.
⑥ 공장·창고용 임야라면 절토·옹벽·배수·진입도로 등 토목비까지 계산해야 실제 사업비가 보입니다.
임야에는 건물을 못 짓는 걸까?
꼭 그렇지는 않습니다.
지목이 임야라는 이유만으로 건축이 무조건 금지되는 것은 아닙니다.
산지전용과 개발·건축에 필요한 요건을 갖춘다면 건축할 수 있는 경우가 있습니다.
“임야니까 건축이 안 됩니다.”
라고 지목만 보고 단정해서도 안 됩니다.
“옆에도 건물이 있으니까 여기도 되겠네요.”
이렇게 판단하는 것도 위험합니다. 같은 임야라도 산지의 종류, 용도지역, 도로, 지형과 각종 규제가 다를 수 있기 때문입니다.
산지전용은 무엇을 말할까?
임야를 산림으로 이용하는 대신 다른 목적으로 사용하려는 경우가 있습니다.
주택 부지로 쓰거나 공장·창고 부지를 만들기 위해 산을 깎고 평탄하게 조성하는 경우가 대표적입니다.
이럴 때 산지전용 문제가 생깁니다.
산지관리법에서는 산지를 전용하려는 경우 정해진 절차에 따라 허가를 받도록 하고 있습니다. 실제 사업에서는 산지의 종류와 면적, 사업내용에 따라 필요한 검토와 서류도 달라질 수 있습니다.
계획관리지역 임야면 바로 건축할 수 있을까?
토지이용계획을 확인했더니 계획관리지역이고 지목은 임야라고 해보겠습니다.
“계획관리지역이면 공장이나 창고가 되겠네요.”
여기서 바로 결론을 내리면 안 됩니다.
계획관리지역은 국토계획법상 용도지역이고, 해당 토지가 산지라면 산지관리법에 따른 검토가 별도로 따라옵니다.
② 산지전용이 가능한가
③ 원하는 건축물이 들어갈 수 있는가
④ 도로 조건을 갖출 수 있는가
⑤ 개발행위 관련 기준에 맞는가
이 조건들을 따로 확인한 뒤 하나의 사업계획으로 맞춰봐야 합니다.
산지전용허가만 받으면 건물을 지을 수 있을까?
아닙니다.
산지전용허가는 산지를 다른 용도로 사용할 수 있는지를 보는 절차입니다.
산지전용허가를 받을 수 있다는 이유만으로 건축까지 자동으로 가능한 것은 아닙니다.
진입도로 조건이 맞지 않을 수도 있고, 원하는 건축물이 해당 용도지역에서 제한될 수도 있습니다.
경사가 심하면 부지를 만들기 위해 많은 절토가 필요하고 옹벽과 배수시설 문제도 생길 수 있습니다.
공장·창고용 임야는 현장에서 뭘 먼저 볼까?
임야는 서류만 보고 판단하기 어렵습니다.
현장에 가면 먼저 지형부터 보게 됩니다.
□ 경사는 어느 정도인가
□ 건물을 놓을 평탄한 면적이 나오는가
□ 산을 얼마나 깎아야 하는가
□ 토사를 외부로 반출해야 하는가
□ 옹벽이 필요한가
□ 빗물은 어느 방향으로 흐르는가
□ 대형차가 진입할 수 있는가
평당 가격만 보면 임야가 싸게 보일 수 있습니다.
하지만 산을 많이 깎아야 하고 높은 옹벽까지 필요하다면 토목비가 크게 늘어날 수 있습니다.
싸게 나온 임야가 정말 싼 땅일까?
주변 공장부지보다 평당 가격이 상당히 저렴한 임야가 있다고 해보겠습니다.
처음에는 좋은 조건처럼 보입니다.
그런데 실제로 부지를 만들기 시작하면 생각하지 못했던 비용이 하나씩 붙을 수 있습니다.
토사 반출
옹벽 공사
배수시설
진입도로
산지전용 관련 비용
처음에 아낀 토지대금보다 개발비가 더 들어갈 수도 있습니다. 그래서 임야는 토지가격과 부지를 만드는 비용을 같이 봐야 합니다.
경사가 심하면 산지전용이 어려울 수도 있을까?
산지전용허가는 신청서만 제출하면 자동으로 나오는 허가가 아닙니다.
해당 산지의 상태와 산지관리법상 허가기준 등을 검토해 허가 여부가 결정됩니다.
경사와 재해 위험, 주변 산림, 도로와 배수 등 여러 조건이 실제 허가 검토에 영향을 줄 수 있습니다.
따라서 “임야니까 깎으면 된다”가 아니라 “이 지형에서 내가 계획한 규모로 개발할 수 있는가”를 먼저 확인해야 합니다.
나무가 많으면 그냥 베어도 될까?
임야를 개발하려다 보면 수목을 정리해야 하는 경우가 있습니다.
그렇다고 “내 땅에 있는 나무니까 먼저 베어도 되겠지”라고 생각해서는 안 됩니다.
산지전용 과정에서는 입목의 벌채·굴취와 처리계획 등이 함께 검토될 수 있습니다. 개발을 전제로 수목을 정리하려 한다면 먼저 필요한 절차를 확인하는 편이 안전합니다.
대체산림자원조성비도 확인해야 합니다
농지를 전용할 때 농지보전부담금을 확인했다면 임야에서는 대체산림자원조성비를 확인해야 합니다.
산지전용허가 등을 받는 경우 대체산림자원조성비가 부과될 수 있습니다.
금액은 산지전용 면적과 해당 연도의 단위면적당 금액 등을 기준으로 산정되므로 실제 사업계획을 가지고 확인해야 합니다.
임야를 매수할 때 토지대금과 건축비만 계산해서는 전체 사업비를 제대로 잡기 어려운 이유입니다.
건물을 짓기 전에 산을 먼저 깎아도 될까?
허가가 필요한 산지라면 먼저 산을 깎고 나중에 허가를 맞추는 식으로 접근해서는 안 됩니다.
절토를 시작하면 토석 반출뿐 아니라 배수, 붕괴 위험, 인접 토지 피해 문제까지 생길 수 있습니다.
실제 개발이라면 이 순서를 지키는 것이 좋습니다.
농지보다 임야가 개발비가 더 들 수 있는 이유
농지와 임야를 같은 평당 가격만 놓고 비교하면 판단이 틀어질 수 있습니다.
임야는 경사를 다루는 비용이 추가될 가능성이 큽니다.
토사 반출
옹벽
법면
배수시설
진입도로
수목 처리
공장·창고 부지를 찾을 때 임야가 싸다는 이유만으로 먼저 계약하기보다 실제 개발비까지 계산해 보는 편이 낫습니다.
싸게 산 임야가 반드시 싸게 개발되는 땅은 아닙니다.
임야 계약 전에 보는 순서
2. 용도지역과 산지 관련 규제 확인
3. 주택·공장·창고 등 사용 목적 결정
4. 원하는 건축물의 입지 가능 여부 확인
5. 산지전용 가능성 검토
6. 도로와 개발행위 조건 확인
7. 절토·성토·옹벽·배수 등 토목계획 검토
8. 대체산림자원조성비와 전체 개발비 계산
임야 매수 전 체크리스트
□ 실제 현황도 산지인가
□ 용도지역은 무엇인가
□ 보전산지 여부를 확인했는가
□ 원하는 건축물이 들어갈 수 있는가
□ 산지전용 가능성을 확인했는가
□ 도로 조건을 갖추고 있는가
□ 경사와 지형은 어떤가
□ 절토·성토 규모는 어느 정도인가
□ 토사 반출이 필요한가
□ 옹벽이 필요한가
□ 배수계획을 잡을 수 있는가
□ 대체산림자원조성비를 확인했는가
□ 전체 토목비까지 계산했는가
□ 구체적인 사업계획으로 관할 행정기관에 확인했는가
자주 묻는 질문 FAQ
Q. 임야에는 건물을 못 짓나요?
꼭 그렇지는 않습니다. 산지전용과 개발·건축에 필요한 요건을 충족하면 건축이 가능한 경우가 있습니다.
Q. 계획관리지역 임야면 공장이나 창고를 지을 수 있나요?
계획관리지역이라는 사실 하나만으로 판단할 수 없습니다. 산지전용, 건축물 입지, 도로, 개발행위 등의 조건을 함께 확인해야 합니다.
Q. 산지전용허가만 받으면 건물을 지을 수 있나요?
아닙니다. 산지전용이 가능하더라도 원하는 건축물의 입지와 건축허가, 도로 등 다른 조건을 별도로 확인해야 합니다.
Q. 산지전용허가는 신청하면 나오는 건가요?
아닙니다. 해당 산지의 상태와 산지관리법상 허가기준 등을 검토해 허가 여부가 결정됩니다.
Q. 임야를 개발하면 별도의 부담금도 있나요?
산지전용허가 등을 받는 경우 대체산림자원조성비가 부과될 수 있습니다. 실제 금액은 전용면적과 해당 연도의 부과기준 등을 확인해야 합니다.
핵심정리
임야를 볼 때 가장 먼저 할 일은 산을 얼마나 깎을지 계산하는 것이 아닙니다.
그 임야를 내가 원하는 용도로 실제 사용할 수 있는지부터 확인해야 합니다.
산지전용이 가능한지, 원하는 건축물이 들어갈 수 있는지, 도로가 맞는지 먼저 봅니다.
그다음 어느 정도 절토가 필요한지, 옹벽과 배수는 어떻게 해야 하는지까지 확인해야 실제 개발비가 보입니다.
부지를 실제로 사용할 수 있는 상태로 만드는 비용까지 더해봐야 진짜 가격이 보입니다.
토지부터 계약해 놓고 사업을 맞추기보다, 하려는 사업을 먼저 정하고 그 사업에 맞는 임야인지 확인한 뒤 계약하는 편이 낫습니다.
자료출처
· 국가법령정보센터 — 「산지관리법」
· 국가법령정보센터 — 「산지관리법 시행령」
· 산림청 — 대체산림자원조성비 부과기준
※ 이 글은 산지전용과 임야 개발에 관한 일반적인 정보를 정리한 글입니다. 실제 산지전용 및 건축 가능 여부는 산지의 종류, 용도지역, 사업내용, 면적, 도로, 지형과 관계 법령 등에 따라 달라질 수 있으므로 계약이나 개발 전에 해당 토지와 구체적인 사업계획을 기준으로 관할 행정기관과 관련 전문가에게 확인하시기 바랍니다.