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마음에 드는 상가를 찾았다면 계약서를 쓰기 전에 꼭 확인해 볼 서류가 있습니다.
바로 등기부등본(등기사항증명서)입니다.
상가를 보러 다니다 보면 위치나 월세, 시설 상태에는 신경을 많이 쓰면서도 등기부는 중개사무소에서 알아서 확인해 주겠지 하고 넘어가는 경우가 있습니다.
그런데 적지 않은 보증금이 들어가는 계약이라면 임차인도 적어도 어디를 봐야 하는지는 알아두는 편이 좋습니다.
특히 등기부를 볼 때 근저당만 확인하고 끝내서는 안 됩니다.
계약하려는 건물이 맞는지, 임대인이 실제 소유자인지, 압류나 가압류는 없는지, 내 보증금보다 앞설 수 있는 권리는 무엇인지 차례로 확인해야 합니다.
오늘은 상가 계약 전에 등기부등본을 펼쳤을 때 어디부터 보면 되는지 실제 확인 순서에 맞춰 살펴보겠습니다.
30초 요약
• 표제부에서 계약하려는 부동산이 맞는지 확인합니다.
• 갑구에서 현재 소유자와 압류·가압류·가처분·가등기 등을 확인합니다.
• 을구에서는 근저당권 등 소유권 이외의 권리를 살펴봅니다.
• 채권최고액과 실제 대출잔액은 같은 금액이라고 단정할 수 없습니다.
• 계약할 때 확인한 등기부는 잔금이나 입점 전 다시 확인하는 것이 좋습니다.
상가 등기부, 어디부터 보면 될까?
처음 등기부를 보면 낯선 용어가 많아 복잡해 보입니다.
하지만 상가를 임차하는 입장에서는 먼저 표제부 → 갑구 → 을구 순서로 살펴보면 훨씬 이해하기 쉽습니다.
| 구분 | 무엇을 확인할까? |
|---|---|
| 표제부 | 소재지, 건물 구조·용도 등 계약하려는 부동산의 표시를 확인합니다. |
| 갑구 | 소유권과 관련된 사항을 확인합니다. 현재 소유자와 압류·가압류·가처분·가등기 등을 살펴봅니다. |
| 을구 | 근저당권·전세권 등 소유권 이외의 권리를 확인합니다. |
1. 표제부에서 내가 본 상가가 맞는지 확인합니다
등기부를 열자마자 근저당부터 찾기보다 먼저 표제부를 봅니다.
계약하려는 상가와 지금 보고 있는 등기부가 같은 부동산인지 확인하는 과정입니다.
특히 집합건물에 있는 상가라면 동·층·호수 등을 잘못 확인하지 않았는지 살펴봐야 합니다.
현장에서 본 점포 위치와 계약서에 적힌 목적물, 등기부의 표시가 서로 맞는지 비교해보는 것이 좋습니다.
2. 갑구에서는 임대인이 진짜 소유자인지 봅니다
다음은 갑구입니다.
가장 먼저 볼 것은 현재 소유자입니다.
계약하러 나온 사람의 신분증과 등기부상 소유자가 같은지 확인합니다.
소유자가 여러 명인 공동명의 상가라면 한 사람만 나왔다고 바로 계약할 것이 아니라 계약 권한도 확인해야 합니다.
소유자가 아닌 대리인이 계약하러 나왔다면 위임장과 인감증명서 등 대리권을 확인할 자료도 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
3. 갑구에 압류나 가압류가 있다면 그냥 넘기지 마세요
갑구에서는 소유자 이름만 확인하고 끝내지 않습니다.
압류, 가압류, 가처분, 가등기처럼 소유권에 영향을 줄 수 있는 등기가 있는지도 봐야 합니다.
이런 등기가 있다고 해서 모든 상가가 무조건 계약 불가능하다는 뜻은 아닙니다.
다만 아무 등기도 없는 상가와 똑같이 생각하고 계약해서는 곤란합니다.
왜 해당 등기가 들어왔는지, 계약 후 내 보증금에 어떤 영향을 줄 수 있는지 확인한 뒤 판단해야 합니다.
4. 을구에서는 근저당권을 확인합니다
상가 임차인이 등기부에서 가장 많이 확인하는 부분이 근저당권입니다.
근저당권이 있다면 누가 근저당권자인지, 언제 설정됐는지, 채권최고액은 얼마인지 살펴봅니다.
특히 보증금이 큰 상가라면 선순위 근저당의 규모를 가볍게 볼 수 없습니다.
나중에 건물이 경매로 넘어갈 경우 선순위 권리가 보증금 회수에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
5. 채권최고액이 실제 대출금액일까?
여기서 많이 오해하는 부분이 있습니다.
등기부에 채권최고액 3억 6,000만 원이라고 적혀 있다고 해보겠습니다.
이 숫자를 보고 “은행 대출이 현재 3억 6,000만 원 남았구나”라고 바로 판단하면 안 됩니다.
채권최고액은 근저당권이 담보하는 채권의 최고 한도를 등기한 것이므로 실제 현재 대출잔액과는 다를 수 있습니다.
등기부만으로 실제 남은 대출잔액까지 확정할 수는 없습니다.
보증금 규모가 크고 선순위 담보가 많은 상가라면 실제 채무관계까지 추가로 확인할 필요가 있습니다.
6. 근저당이 있으면 계약하면 안 될까?
근저당이 있다는 이유만으로 무조건 계약할 수 없는 것은 아닙니다.
상가건물에는 금융기관의 근저당이 설정돼 있는 경우가 적지 않습니다.
중요한 것은 근저당의 존재 자체보다 선순위 권리의 규모와 건물 가치, 내 보증금의 크기와 권리 순서를 함께 보는 것입니다.
선순위 채권 부담이 크고 보증금까지 큰 계약이라면 경매가 진행될 경우 보증금 전액을 회수하지 못할 위험도 생각해야 합니다.
그래서 상가 계약에서는 월세 몇만 원 차이보다 보증금의 안전성을 먼저 살펴봐야 할 때도 있습니다.
7. 공동명의 상가라면 누구와 계약해야 할까?
갑구를 확인했는데 소유자가 한 명이 아니라 여러 명일 수도 있습니다.
이 경우 한 명의 이름만 확인하고 계약을 진행하기보다 공동소유 관계와 실제 계약 권한을 확인해야 합니다.
특히 보증금 반환 책임과 계약 당사자 문제가 뒤늦게 복잡해지지 않도록 계약 전에 소유관계와 권한을 분명하게 확인해 두는 편이 좋습니다.
8. 등기부만 보면 상가 계약 준비가 끝날까?
아닙니다.
등기부등본은 중요한 서류지만 상가의 모든 정보를 보여주는 서류는 아닙니다.
상가 계약이라면 건축물대장도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
건축물의 용도가 무엇인지, 위반건축물 표시는 없는지, 내가 하려는 업종과 실제 건물 상태에 문제가 없는지도 별도로 살펴봐야 합니다.
등기부는 권리관계를 보고, 건축물대장은 건축물의 현황과 용도 등을 확인하는 서류라고 생각하면 구분하기 쉽습니다.
9. 계약할 때 한 번 봤으면 끝일까?
계약 당시 아무 문제가 없었다고 해서 잔금일까지 등기사항이 그대로라는 보장은 없습니다.
계약 후 새로운 근저당이나 압류 등 권리변동이 생길 가능성도 있기 때문입니다.
그래서 중요한 상가 계약이라면 계약 직전 최신 등기부를 확인하고, 잔금이나 입점 전에도 다시 확인하는 것이 좋습니다.
며칠 전에 출력해둔 등기부만 보고 잔금을 지급하는 것보다는 지급 직전에 변동사항이 없는지 다시 확인하는 편이 안전합니다.
상가 계약 전 등기부 체크리스트
| 확인 항목 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 목적물 | 계약하려는 상가와 등기부가 일치하는가? |
| 소유자 | 임대인과 등기부상 소유자가 같은가? |
| 공동명의 | 공동소유자가 있다면 계약 권한을 확인했는가? |
| 갑구 | 압류·가압류·가처분·가등기 등이 있는가? |
| 을구 | 근저당권·전세권 등 다른 권리가 있는가? |
| 채권최고액 | 선순위 담보 부담이 어느 정도인가? |
| 최신 등기 | 계약·잔금 직전에 권리변동을 다시 확인했는가? |
관련 글
등기부를 확인했다면 상가 자체에 문제가 없는지도 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
내가 하려는 영업이 가능한 상가인지도 계약 전에 확인해 보세요.
선순위 권리와 내 보증금의 관계가 궁금하다면 아래 글도 연결해서 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
근저당이 있으면 상가 계약을 하면 안 되나요?
근저당이 있다는 이유만으로 계약이 불가능한 것은 아닙니다. 다만 선순위 권리의 규모, 건물 가치, 보증금과 권리 취득 시점 등을 함께 확인해야 합니다.
채권최고액이 실제 은행 대출금인가요?
같다고 볼 수 없습니다. 채권최고액은 근저당권이 담보하는 채권의 최고 한도이므로 실제 현재 대출잔액과 차이가 있을 수 있습니다.
임대인 이름만 확인하면 되나요?
아닙니다. 공동명의 여부와 압류·가압류·가처분·가등기, 근저당권 등 다른 권리도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
계약할 때 등기부를 확인했는데 잔금 때 또 봐야 하나요?
계약 이후에도 새로운 권리가 설정될 수 있으므로 잔금이나 입점 전 최신 등기사항을 다시 확인하는 것이 좋습니다.
등기부에 문제가 없으면 바로 계약해도 될까요?
등기부만으로 상가의 모든 문제를 확인할 수는 없습니다. 건축물대장의 용도와 위반건축물 여부, 실제 현황, 영업하려는 업종의 가능 여부 등도 함께 확인해야 합니다.
마무리
상가 등기부를 볼 때 근저당 하나만 찾고 덮어버리기 쉽습니다.
하지만 실제 계약에서는 그보다 먼저 내가 계약하려는 부동산이 맞는지, 계약 상대방이 소유자인지부터 확인해야 합니다.
그다음 갑구의 압류·가압류·가처분·가등기와 을구의 근저당권 등을 살펴보고, 선순위 권리가 내 보증금에 미칠 영향까지 생각해 보는 것이 좋습니다.
그리고 계약할 때 한 번 확인했다고 끝내지 말고 잔금이나 입점 전 최신 등기사항을 다시 확인하세요.
보증금은 계약하고 나서 지키는 것보다 계약하기 전에 위험을 확인하는 편이 훨씬 낫습니다.
자료 출처
대법원 인터넷등기소 「부동산 등기사항증명서」 관련 안내
국가법령정보센터 「부동산등기법」
찾기 쉬운 생활법령정보 「상가건물 임대차」
※ 이 글은 상가 임대차계약 전 등기사항 확인에 관한 일반적인 내용을 설명한 것입니다. 실제 계약의 안전성은 선순위 권리, 보증금, 건물 가치, 임차인의 권리 취득 시점 등 개별 상황에 따라 달라질 수 있습니다.