매매하려는 토지가 토지거래허가구역에 들어 있다면 계약 단계부터 일반 토지 매매와는 다르게 접근해야 합니다.현장에서 특히 많이 헷갈리는 것이 “허가를 먼저 받아야 계약서를 쓸 수 있는 것 아닌가요?”라는 질문입니다.결론부터 말하면 허가를 받을 것을 전제로 먼저 매매계약을 체결하는 것 자체가 곧바로 금지되는 것은 아닙니다.다만 허가를 받기 전 계약은 일반적인 매매계약과 똑같이 완전한 효력이 발생한 상태라고 생각해서는 안 됩니다.30초 요약① 토지거래허가구역에서도 허가를 전제로 먼저 계약을 체결할 수 있습니다.② 허가 전 계약은 판례상 이른바 ‘유동적 무효’ 상태에 놓입니다.③ 허가를 받으면 계약은 유효하게 되고, 적법한 신청에도 불구하고 불허가되어 확정적으로 무효가 되면 계약금 반환 문제가 발생합니다.④ 허..

공장을 매수할 때 건물 상태나 전기용량, 대형차 진입 여부까지 꼼꼼히 확인했는데 막상 계약 후 예상하지 못한 문제가 생기는 경우가 있습니다.바로 내가 하려는 제조업종으로 사용할 수 있느냐는 문제입니다.기존에 공장등록이 되어 있고 건축물대장에도 용도가 ‘공장’으로 되어 있다면 새로운 업종도 별문제 없이 들어갈 수 있을 것 같지만 실제로는 그렇지 않을 수 있습니다.기존 등록업종과 새로 하려는 업종이 무엇인지, 제조공정과 설비가 달라지는지, 해당 지역에서 그 업종이 가능한지까지 계약 전에 함께 살펴봐야 합니다.30초 요약① 공장 건물을 샀다고 원하는 제조업종을 바로 할 수 있는 것은 아닙니다.② 현재 공장등록증의 업종과 내가 하려는 업종부터 비교해야 합니다.③ 제조시설·제조공정이 바뀌는지에 따라 필요한 절차가..

경매에서 마음에 드는 부동산을 발견해 입찰했고 드디어 최고가매수신고인이 됐다고 해보겠습니다.그런데 막상 잔금을 준비하는 과정에서 대출이 예상보다 적게 나오거나 자금 마련에 문제가 생길 수 있습니다.이럴 때 가장 먼저 떠오르는 질문이 있습니다.“낙찰을 포기하면 입찰할 때 낸 보증금이라도 돌려받을 수 있을까?”경매에서는 단순히 “마음이 바뀌었으니 낙찰을 취소하겠습니다”라고 하고 보증금을 돌려받을 수 있는 구조가 아닙니다.잔금을 지급하지 않아 차순위매수신고인에게 매각이 허가되거나 재매각절차가 진행되면 종전 매수인은 매수신청보증금 반환을 요구할 수 없습니다.30초 요약① 낙찰 후에는 법원이 정한 대금지급기한까지 매각대금을 지급해야 합니다.② 잔금을 지급하지 않으면 차순위매수신고인에 대한 매각허가 또는 재매각절차..

토지나 건물을 여러 사람이 공동으로 소유하고 있는데 그중 한 사람의 지분만 경매에 나오는 경우가 있습니다.예를 들어 형제 세 명이 토지를 공동명의로 가지고 있는데 그중 한 명의 채무 때문에 그 사람의 3분의 1 지분만 경매에 나오는 경우입니다.이때 나머지 공유자들은 다른 사람이 낙찰받는 것을 그냥 지켜봐야 할까요?그렇지는 않습니다.공유지분이 경매되는 경우에는 다른 공유자가 최고가매수신고인과 같은 가격으로 그 지분을 먼저 매수할 수 있는 ‘공유자 우선매수권’이 있습니다.30초 요약① 공유자 한 사람의 지분이 경매에 나오면 다른 공유자는 우선매수를 신청할 수 있습니다.② 다른 사람이 최고가를 써냈더라도 같은 가격으로 매수할 수 있습니다.③ 우선매수권을 행사하려면 정해진 시점까지 신고하고 매수보증을 제공해야 ..

부동산 계약서를 작성하다 보면 공인중개사가 가입한 공제증서를 함께 받는 경우가 있습니다.공제증서에 보장금액이 적혀 있으니 중개 과정에서 문제가 생기면 그 금액까지는 무조건 보상받을 수 있다고 생각하기 쉽습니다.하지만 실제 중개사고가 발생했을 때는 손해가 발생했다는 사실만으로 바로 공제금이 지급되는 것은 아닙니다.공인중개사의 중개행위에 고의 또는 과실이 있었는지, 그로 인해 거래당사자에게 재산상 손해가 발생했는지, 공제계약의 보상범위에 해당하는지를 함께 따져봐야 합니다.30초 요약① 공인중개사는 업무를 시작하기 전에 손해배상책임을 보장할 공제·보증보험 등에 가입해야 합니다.② 중개사고가 발생했다고 공제금이 자동 지급되는 것은 아닙니다.③ 공인중개사의 고의·과실, 재산상 손해, 중개행위와 손해 사이의 관계 ..

부동산 경매에 처음 참여하는 분들이 의외로 많이 걱정하는 문제가 있습니다.“낙찰은 받았는데 기존 소유자가 집이나 상가에서 안 나가면 어떻게 하지?”낙찰대금을 모두 냈다고 해서 점유자가 그날 바로 짐을 빼고 부동산을 넘겨주는 것은 아닙니다. 협의해서 이사하는 경우도 있지만 끝까지 인도를 거부하는 경우도 있습니다.그렇다고 낙찰자가 마음대로 문을 열거나 짐을 밖으로 꺼내도 되는 것은 아닙니다.경매에는 이런 상황에서 사용할 수 있는 ‘부동산 인도명령’이라는 절차가 있습니다.30초 요약① 경매 매수인은 매각대금을 모두 낸 때 소유권을 취득합니다.② 기존 소유자가 나가지 않는다면 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다.③ 인도명령은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청해야 합니다.④ 인도명령이 확정됐는데도 나가지 않..