상가를 처음 임차하는 분들이 계약서를 보고 자주 묻는 질문이 있습니다.“월세가 100만 원이라고 했는데 왜 매달 110만 원을 내야 하나요?”계약서에는 월세 100만원으로 적혀 있는데 임대인이 부가가치세 10만 원을 별도로 요구하면 월세를 더 받는 것처럼 느껴질 수도 있습니다.하지만 상가 임대는 일반적으로 부가가치세가 과세되는 임대용역에 해당합니다.따라서 일반과세자가 상가를 임대하고 월세를 받는다면 임대료 공급가액에 부가가치세 10%가 붙는 구조를 먼저 이해할 필요가 있습니다.30초 요약① 상가 임대는 원칙적으로 부가가치세 과세 대상입니다.② 일반과세자는 임대료 공급가액에 10%의 부가가치세가 적용됩니다.③ 월세 100만원이 공급가액이라면 부가세 10만원을 더해 110만원이 됩니다.④ 계약할 때 월세가 ..

임차인이 있는 상가나 주택을 매매하다 보면 잔금일에 꼭 확인해야 하는 돈이 있습니다.바로 임차인이 내는 월세와 관리비, 전기·수도·가스 같은 각종 공과금입니다.예를 들어 매월 1일에 월세 150만 원을 받는 상가를 20일에 잔금 처리한다면 그달 월세 150만 원은 매도인이 전부 가져가도 되는 걸까요?반대로 관리비가 아직 청구되지 않았다면 잔금 후 새 소유자가 모두 부담해야 하는지도 궁금해집니다.부동산 매매 잔금에서는 매매대금만 주고받는 것이 아니라 월세·관리비·공과금 등 잔금일 전후에 걸쳐 발생하는 금액도 함께 정산해 두는 것이 좋습니다.30초 요약① 임대 중인 부동산은 잔금일에 월세 정산이 필요할 수 있습니다.② 월세 귀속은 계약내용과 인도·대금 지급 시점 등을 함께 확인해야 합니다.③ 실무에서는 잔금..

상가를 매수하려고 현장을 확인했는데 이미 영업 중인 임차인이 있는 경우가 있습니다.매매가격이 5억 원이고 임차인의 보증금이 5천만 원이라면 매수인은 매도인에게 5억 원을 모두 지급해야 할까요?그리고 나중에 임차인이 나갈 때 보증금 5천만원은 기존 소유자인 매도인이 돌려주는 것일까요, 새로 상가를 산 매수인이 돌려주는 것일까요?임차인이 있는 상가를 매매할 때는 임대인의 지위가 누구에게 승계되는지와 보증금 반환채무를 누가 부담하는지를 함께 확인해야 합니다.30초 요약① 대항력을 갖춘 상가 임차인이 있다면 건물 양수인은 임대인의 지위를 승계합니다.② 임대인의 지위가 승계되면 보증금 반환채무도 매수인에게 이전되는 것이 원칙입니다.③ 임차인의 동의를 받아야만 임대인 지위가 승계되는 것은 아닙니다.④ 매매계약에서는..

부동산 매매계약을 하고 잔금일까지 시간이 남아 있는데 매수인이 먼저 사용하고 싶다고 요청하는 경우가 있습니다.주택이라면 이삿짐을 미리 넣고 싶을 수 있고, 상가나 공장이라면 인테리어·기계설치·영업 준비를 먼저 시작하고 싶을 수도 있습니다.매매계약까지 했으니 매도인이 허락하면 별문제 없을 것처럼 보이지만, 아직 잔금을 받지 않은 상태라면 생각보다 확인할 것이 많습니다.잔금 전 사용 자체가 무조건 금지되는 것은 아니지만, 소유권이전이 끝나기 전에 매수인이 먼저 점유·사용하는 만큼 사용조건을 구체적으로 정해두는 것이 좋습니다.30초 요약① 잔금 전 매수인의 부동산 사용이 무조건 금지되는 것은 아닙니다.② 매도인의 명확한 승낙 없이 먼저 점유하거나 사용해서는 안 됩니다.③ 사용 중 파손·화재·사고가 발생했을 때..

부모님이 돌아가신 뒤 상속받은 집이나 토지를 바로 매도해야 하는 경우가 있습니다.그런데 등기부를 확인해 보면 아직 돌아가신 부모님 명의로 되어 있는 경우가 많습니다.이럴 때 궁금해지는 것이 있습니다.“어차피 상속받은 부동산인데 상속등기를 하지 않고 매수인과 바로 계약해서 팔면 안 될까요?”이 질문은 매매계약을 하는 것과 소유권을 이전하는 것을 나눠서 생각하면 이해하기 쉽습니다.30초 요약① 상속인은 상속등기를 하지 않아도 상속으로 부동산 권리를 취득합니다.② 상속등기 전이라고 매매계약 자체가 곧바로 불가능한 것은 아닙니다.③ 하지만 등기하지 않은 상태에서는 상속 부동산을 처분할 수 없습니다.④ 매수인에게 소유권을 이전하려면 먼저 상속등기를 해야 합니다.⑤ 공동상속이라면 한 상속인이 부동산 전체를 마음대로..

부동산 매매계약서를 작성한 뒤 매수인 명의를 바꾸고 싶다는 이야기가 나오는 경우가 있습니다.본인 명의로 계약했는데 배우자 명의로 바꾸고 싶거나, 개인으로 계약한 뒤 법인 명의로 취득하려는 경우, 부부 공동명의로 바꾸려는 경우도 있습니다.이럴 때 계약서의 매수인 이름만 고쳐 쓰면 되는 것일까요?그렇게 간단하게 생각해서는 안 됩니다. 매수인이 바뀐다는 것은 계약당사자가 달라지는 문제이기 때문입니다.매도인의 동의 여부와 계약 진행상황을 확인해야 하고, 단순한 명의변경인지 실제 매수인의 지위를 넘기는 것인지도 구별해야 합니다.30초 요약① 계약 후 매수인 명의를 마음대로 바꿀 수 있는 것은 아닙니다.② 매수인이 달라지면 계약당사자의 변경 문제가 생깁니다.③ 기존 매수인의 계약상 지위가 새 매수인에게 자동으로 넘..