월세가 몇 달 밀리면 임대인과 임차인이 가장 먼저 떠올리는 것이 보증금입니다.임대인은 “밀린 월세를 보증금에서 빼면 되지 않을까?”라고 생각할 수 있고, 임차인은 반대로 “보증금이 충분하니까 당분간 월세를 못 내도 괜찮지 않을까?”라고 생각할 수 있습니다.하지만 두 가지 모두 정확한 설명은 아닙니다.임대차가 계속되는 동안 연체 월세가 보증금에서 저절로 빠지는 것은 아닙니다. 보증금이 남아 있다는 이유로 임차인의 월세 지급의무가 없어지는 것도 아닙니다.계약이 계속되는 중인지, 임대인이 보증금에서 충당하기로 했는지, 계약이 종료되어 보증금을 반환하는 단계인지에 따라 나눠서 살펴볼 필요가 있습니다.30초 요약① 월세가 연체됐다고 보증금에서 자동으로 공제되는 것은 아닙니다.② 임대차가 계속되는 동안 임대인은 연..

집이나 토지를 계약하면서 매매대금 전부를 현금으로 준비하는 경우는 많지 않습니다. 계약금을 먼저 지급하고 잔금은 주택담보대출이나 다른 대출을 이용해 마련하는 경우가 많습니다.그런데 계약을 마친 뒤 예상했던 대출이 나오지 않는다면 문제가 달라집니다.“은행에서 대출을 안 해준다는데 계약금을 돌려받을 수 있지 않을까요?”실제 부동산 계약에서도 충분히 생길 수 있는 상황입니다. 하지만 대출이 안 나왔다는 이유만으로 계약이 자동으로 해제되고 계약금을 돌려받는다고 보기는 어렵습니다.계약서에 대출과 관련된 특약이 있는지, 특약을 어떤 조건으로 작성했는지, 계약이 어느 단계까지 진행됐는지를 함께 살펴봐야 합니다.30초 요약① 대출이 안 나왔다는 이유만으로 계약이 자동 해제되는 것은 아닙니다.② 대출 관련 특약이 없다면..

부동산 계약서를 작성하다 보면 본문에 적힌 내용보다 특약사항이 더 중요하게 느껴질 때가 있습니다.매도인과 매수인, 또는 임대인과 임차인이 서로 합의해서 “이렇게 처리하기로 한다”라고 계약서에 적었다면 법에 적힌 내용과 달라도 특약이 우선할까요?결론부터 말하면 특약이라고 해서 언제나 법보다 우선하는 것은 아닙니다.당사자가 자유롭게 정할 수 있는 영역에서는 특약이 중요한 효력을 가지지만, 강행규정에 어긋나거나 법이 특별히 보호하는 당사자에게 불리한 약정은 효력이 인정되지 않을 수 있습니다.30초 요약① 부동산 계약의 특약은 당사자 사이에서 중요한 계약내용이 됩니다.② 법이 당사자에게 선택을 맡긴 임의규정 영역에서는 특약이 우선할 수 있습니다.③ 강행규정을 위반하는 특약은 당사자가 합의했더라도 효력이 제한될 ..

전세 세입자가 살고 있는 집을 매수할 때는 빈집을 사는 것과 잔금 계산이 조금 다릅니다.예를 들어 매매가격이 5억 원인데 세입자의 전세보증금이 3억 원이라면 매수인은 매도인에게 5억 원을 모두 지급해야 할까요?기존 임대차를 승계하는 조건으로 거래한다면 실무에서는 매수인이 인수할 전세보증금을 매매대금 정산에 반영하는 경우가 많습니다.하지만 단순히 매매가격에서 보증금을 빼는 계산만 보고 계약하면 안 됩니다. 임차인의 대항력, 임대인 지위의 승계, 보증금 반환책임과 잔금일의 권리관계까지 함께 살펴봐야 합니다.30초 요약① 전세 낀 집도 기존 임대차를 승계하는 조건으로 매매할 수 있습니다.② 매매가격 5억원, 승계할 전세보증금 3억원이라면 그 금액을 매매대금 정산에 반영할 수 있습니다.③ 보증금 3억원이 없어지..

전세나 월세 계약기간이 아직 남아 있는데 직장 이동이나 이사, 개인 사정으로 먼저 집을 비워야 하는 경우가 있습니다.이럴 때 자주 나오는 이야기가 있습니다.“계약기간 전에 나가는 사람이 부동산 중개보수를 내야 합니다.”실제 임대차 현장에서는 기존 임차인이 중개보수를 부담하고 새로운 임차인을 구하는 방식으로 정리하는 경우가 적지 않습니다. 그렇다고 이것을 법에서 정한 무조건적인 원칙으로 생각하면 곤란합니다.30초 요약① 계약기간이 남았다고 기존 임차인이 법적으로 무조건 중개보수를 내는 것은 아닙니다.② 새 임대차계약의 중개보수와 기존 계약의 중도해지 비용부담은 구분해서 봐야 합니다.③ 기존 임차인이 비용을 부담하기로 임대인과 합의했다면 그 합의 내용이 중요합니다.④ 묵시적 갱신 후 임차인이 해지하는 경우에..

집을 계약하고 나면 부동산 거래신고를 하게 됩니다. 그런데 매수하는 주택의 지역이나 가격 등에 따라 주택 자금조달계획서를 함께 제출해야 하는 경우가 있습니다.특히 처음 주택을 구입하는 분들은 “계약할 때 바로 내야 하나?” “잔금 치르기 전까지만 내면 되는 건가?” “대출이 아직 나오지 않았는데 어떻게 작성하지?” 하는 질문을 많이 합니다.자금조달계획서는 잔금일을 기준으로 생각하면 안 됩니다. 제출기한의 기준이 되는 날은 부동산 거래계약을 체결한 날입니다.30초 요약① 공식 명칭은 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’입니다.② 제출 대상이면 계약체결일부터 30일 이내에 제출합니다.③ 규제지역 주택, 비규제지역의 일정 금액 이상 주택, 법인 매수 등은 제출 여부를 확인해야 합니다.④ 자금조달계획서와 증빙서류..