상가를 보러 갔는데 현재 임차인이 영업 중이고 월세도 꼬박꼬박 들어온다고 합니다.매매가격도 주변과 비교해 크게 비싸지 않다면 괜찮은 물건처럼 보일 수 있습니다.그런데 상가는 아파트를 살 때와 확인하는 내용이 조금 다릅니다.등기부등본만 깨끗하다고 끝나는 것도 아니고, 현재 월세가 잘 나온다는 이유만으로 수익성이 계속 유지된다고 볼 수도 없습니다.임차인의 보증금과 계약기간은 어떻게 되는지, 현재 업종을 계속 운영할 수 있는지, 관리비는 누가 부담하는지, 공실이 생기면 다시 임대하기 쉬운 자리인지까지 살펴봐야 합니다.특히 임차인이 있는 상가를 매수한다면 매매계약과 동시에 기존 임대차관계도 함께 살펴봐야 합니다.이번 글에서는 상가를 계약하기 전에 매수자가 확인해 볼 사항을 실제 검토 순서에 맞춰 살펴보겠습니다...

5억 원짜리 아파트를 사려고 합니다.대출을 3억원 정도 받을 수 있다면 현금 2억 원만 준비하면 될까요?집을 처음 사는 분들과 상담하다 보면 이런 계산부터 해보는 경우가 많습니다.계산 자체는 틀리지 않습니다. 매매가격에서 대출금을 빼면 우선 내가 마련해야 할 집값이 나오니까요.문제는 집을 사면서 나가는 돈이 매매대금만 있는 것은 아니라는 점입니다.계약금을 먼저 지급해야 하고 잔금일까지 자기자금을 마련해야 합니다. 여기에 취득세, 중개보수, 등기 관련 비용 등이 더해집니다. 이사나 수리가 필요하다면 실제 준비할 돈은 더 늘어납니다.그래서 집을 알아보기 전에 “대출이 얼마나 나오나?”와 함께 “내 현금으로 어느 가격대까지 살 수 있나?”를 계산해보는 것이 좋습니다.30초 요약• 집값에서 예상 대출액을 빼면 ..

경매 물건을 한참 들여다보다 보면 마지막에 가장 어려운 숫자 하나가 남습니다.“그래서 얼마를 써야 하지?”너무 낮게 쓰면 낙찰받기 어렵고, 그렇다고 욕심을 내서 높게 쓰면 낙찰받고도 남는 것이 없을 수 있습니다.이때 감정가를 기준으로 70%, 80%처럼 입찰가를 정하는 분들도 있습니다.하지만 제가 경매 물건을 볼 때는 감정가보다 먼저 현재 시장에서 실제로 얼마에 거래될 수 있는지를 보는 편이 낫다고 생각합니다.감정평가가 이루어진 시점과 입찰일 사이에는 시간이 지나고, 그동안 부동산 시세가 움직일 수도 있기 때문입니다.여기에 낙찰 후 들어갈 돈도 계산해야 합니다. 취득비용과 수리비, 명도비용, 대출이자, 보유비용이 있고 물건에 따라 인수해야 할 권리나 금액이 생길 수도 있습니다.결국 입찰가는 남들이 얼마를..

공장을 보러 가면 처음에는 건물부터 눈에 들어옵니다.마당은 넓은지, 층고는 충분한지, 대형차가 들어갈 수 있는지, 호이스트는 설치돼 있는지부터 살펴보게 됩니다.물론 모두 중요한 조건입니다.그런데 공장 매매는 건물 상태만 보고 결정하기에는 확인할 것이 많습니다.현재 제조업체가 정상적으로 가동하고 있는 공장이라도 새로 들어올 업체의 업종이 다르면 이야기가 달라질 수 있습니다. 기존에 사용하던 전력으로 부족할 수도 있고, 현장에 붙어 있는 창고나 캐노피가 공부상 내용과 다른 경우도 있습니다.그래서 공장은 “지금 공장으로 사용하고 있다”는 사실보다 “내가 이 공장을 인수해서 계획한 업종으로 사용할 수 있는가”를 확인하는 과정이 중요합니다.공장 매매 현장에서 어떤 순서로 살펴보면 좋은지 하나씩 짚어보겠습니다.30..

토지를 사려고 현장을 다니다 보면 이런 이야기를 자주 듣습니다.“계획관리지역이니까 건축할 수 있습니다.”그런데 용도지역만 보고 건축 가능 여부를 판단하는 것은 위험합니다.용도지역에서 내가 지으려는 건축물이 허용되더라도 도로조건을 충족하지 못하거나 개발행위허가에 문제가 있을 수 있고, 농지나 산지라면 전용절차를 추가로 확인해야 할 수도 있습니다.건폐율과 용적률, 토지의 형상과 높이 차이, 상하수도와 오수처리 같은 기반시설도 실제 건축계획에 영향을 줄 수 있습니다.결국 토지를 살 때 중요한 것은 “건축 가능한 땅인가?”보다 “내가 지으려는 건물을 이 땅에 지을 수 있는가?”를 확인하는 것입니다.오늘은 토지를 계약하기 전에 건축 가능 여부를 어떤 순서로 확인하면 되는지 살펴보겠습니다.30초 요약• 토지이용계획..

상가를 알아보다 보면 이런 설명을 자주 듣습니다.“이 상가는 수익률이 5% 정도 나옵니다.”그런데 같은 상가라도 무엇을 투자금으로 보고 어떤 비용까지 반영하느냐에 따라 계산되는 수익률은 달라질 수 있습니다.매매가격만 놓고 계산한 수익률과 임대보증금을 제외한 실제 투자금으로 계산한 수익률이 다르고, 여기에 공실이나 수선비 같은 비용까지 반영하면 실제 손에 남는 수익은 다시 달라집니다.상가를 매수할 때는 광고에 표시된 수익률 숫자만 보기보다 그 숫자가 어떤 방식으로 계산됐는지를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.오늘은 상가 임대수익률을 어떻게 계산하고, 실제 투자 판단에서는 무엇을 함께 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.30초 요약• 가장 단순한 방법은 연간 월세를 매매가격으로 나누는 것입니다.• 임대보증금을 제외한..