상가를 임차하다 보면 계약기간 중이나 재계약을 앞두고 건물주에게 월세를 올리겠다는 이야기를 듣는 경우가 있습니다.이때 가장 많이 나오는 말이 있습니다.“상가 월세는 5%까지만 올릴 수 있는 것 아닌가요?”반대로 임대인 입장에서는 “1년이 지났으니 5% 올려도 되는 것 아닌가?”라고 생각할 수도 있습니다.둘 다 조금 더 정확하게 볼 필요가 있습니다.5%는 매년 자동으로 올릴 수 있는 비율이 아니라, 상가건물 임대차보호법 제11조가 적용되는 경우 증액청구에 적용되는 상한 입니다.30초 요약상가 임대료가 매년 자동으로 5% 오르는 것은 아닙니다.제11조가 적용되는 경우 증액청구는 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%를 넘을 수 없습니다.임대차계약 또는 직전 약정 증액 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없..

상가를 정리할 때 보증금만큼 신경 쓰이는 것이 권리금입니다.오랫동안 장사하면서 시설을 갖추고 단골손님도 만들었는데, 막상 가게를 넘기려고 하니 건물주가 새 임차인과 계약하지 않겠다고 하는 경우가 있습니다.이럴 때 이런 질문을 많이 합니다.“건물주가 권리금을 돌려줘야 하나요?”권리금은 보통 건물주에게 돌려받는 돈이 아닙니다.기존 임차인이 새로 들어올 임차인에게 권리금을 받을 기회를 법에서 보호하는 구조입니다.다만 새 임차인을 구했다고 해서 언제나 권리금을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 기존 임차인의 계약 상태와 신규 임차인의 조건, 임대인이 계약을 거절한 이유까지 함께 확인해야 합니다.30초 요약권리금은 보통 신규 임차인이 기존 임차인에게 지급합니다.임대인은 일정한 기간 동안 기존 임차인의 권리금 회수기회..

상가에서 몇 년째 장사를 하고 있는데 계약 만료일이 다가오면 이런 걱정이 생길 수 있습니다.“건물주가 이번에는 계약을 연장하지 않겠다고 하면 나가야 하나?”상가 임차인에게는 일정한 조건을 갖추면 계약을 계속 이어갈 수 있도록 요구할 수 있는 권리가 있습니다.바로 계약갱신요구권입니다.흔히 “상가는 10년까지 보장된다”라고 말하지만, 무조건 10년 동안 영업할 수 있다는 뜻은 아닙니다.언제 계약을 시작했는지, 갱신 요구를 제때 했는지, 월세를 많이 밀린 적은 없는지 등을 함께 봐야 합니다.30초 요약상가 임차인은 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년을 넘지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다.계약서를 새로 작성한다고 10년이 다시 시작되는 것은 아닙니다.갱신 요구는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 ..

상가를 계약할 때 보증금과 월세만 확인하고 끝내는 경우가 많습니다.그런데 상가건물 임대차보호법의 적용범위를 확인할 때는 보증금만 보는 것이 아니라 월세를 보증금으로 환산한 금액까지 합산해서 살펴봐야 합니다.이렇게 계산한 금액을 흔히 환산보증금이라고 합니다.특히 환산보증금은 지역별 기준과 비교해야 하기 때문에 계산 방법뿐 아니라 임차한 상가가 어느 지역에 있는지도 함께 확인해야 합니다.30초 요약환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더해 계산합니다.계산식은 보증금 + (월세 × 100)입니다.서울은 9억 원, 과밀억제권역 일부와 부산은 6억 9천만 원 기준입니다.일부 광역시와 세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주시는 5억 4천만 원 기준입니다.그 밖의 지역은 3억7천만원 기준입니다.환산보증금 기준을 초과..

상가를 임차해 영업하다 보면 계약기간이 끝나기 전에 가게를 정리해야 하는 일이 생길 수 있습니다.매출이 줄거나 사업장을 이전해야 할 수도 있고, 새로운 임차인이 나타나 먼저 나가고 싶은 경우도 있습니다.이때 흔히 “3개월 전에 말하면 상가도 언제든 나갈 수 있다”라고 생각하는 경우가 있습니다.하지만 계약기간이 정해진 상가 임대차는 임차인이 원한다는 이유만으로 언제든 중도해지할 수 있는 것은 아닙니다.계약서의 중도해지 특약, 임대인과의 합의, 계약위반 여부, 묵시적 갱신 상태인지 등을 먼저 확인해야 합니다.30초 요약계약기간이 남은 상가 임대차를 임차인이 언제든 일방적으로 끝낼 수 있는 것은 아닙니다.계약서에 중도해지 특약이 있다면 그 내용을 먼저 확인합니다.임대인과 임차인이 합의하면 계약기간 중에도 종료..

상가를 임차해 영업을 시작할 때 사업자등록만 하면 임차인의 권리가 모두 보호된다고 생각하는 경우가 있습니다.하지만 상가임대차에서 대항력을 갖추려면 사업자등록만 확인해서는 안 됩니다.상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청해야 하며, 두 요건을 갖춘 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생깁니다.특히 건물주가 바뀌거나 상가가 경매로 넘어가는 상황에서는 대항력을 언제 갖췄는지가 중요해질 수 있습니다.30초 요약상가 대항력의 기본요건은 건물의 인도와 사업자등록 신청입니다.두 요건을 갖춘 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생깁니다.사업자등록증 발급일이 아니라 사업자등록 신청을 기준으로 봅니다.대항력과 확정일자에 따른 우선변제권은 같은 개념이 아닙니다.사업자등록은 대항력을 취득하는 데 그치지 않고 유지하는 데도 중요합..