경매 물건의 등기부를 처음 보면 근저당권, 압류, 가압류 같은 권리가 여러 개 나옵니다.어떤 권리부터 봐야 할지 모르겠다면 먼저 경매 실무에서 흔히 말하는 말소기준권리를 찾아보게 됩니다.여기서 한 가지 주의할 점이 있습니다.말소기준권리는 민사집행법에 별도로 정의된 법률용어가 아니라, 매각으로 소멸하는 권리와 매수인이 인수할 권리를 판단하기 위해 경매 실무에서 사용하는 개념입니다.따라서 등기부에서 날짜가 가장 빠른 권리를 무조건 말소기준권리라고 생각하면 안 됩니다.30초 요약등기부 갑구와 을구를 모두 확인합니다.저당권·근저당권, 압류·가압류 등 권리의 선후관계를 확인합니다.갑구와 을구의 접수일자와 순위를 함께 비교합니다.선순위 전세권·지상권·등기된 임차권 등이 있는지 확인합니다.임차인은 등기부만 보고 판단..

부동산 경매를 처음 보면 가장 어렵게 느껴지는 말 중 하나가 권리분석입니다.등기사항증명서를 펼치면 근저당권, 압류, 가압류, 전세권 같은 권리가 여러 개 나오고 날짜도 제각각입니다.처음 보는 사람이라면 자연스럽게 이런 생각이 듭니다.“도대체 무엇부터 봐야 하지?”경매 권리분석은 등기에 적힌 권리를 오래된 순서대로 읽는 작업이 아닙니다.더 중요한 것은 낙찰받은 뒤 없어지는 권리와 내가 인수할 가능성이 있는 권리를 나누는 것입니다.그리고 등기사항증명서만 봐서는 부족합니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 점유관계까지 함께 확인해야 합니다.30초 핵심요약① 사건번호와 실제 매각 대상부터 정확히 확인합니다.② 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 함께 봅니다.③ 최신 등기사항증명서에서 권리 종류와..

공장을 찾다 보면 조건이 꽤 괜찮은 건물을 발견할 때가 있습니다.층고도 높고, 마당도 넓고, 대형차 진입도 됩니다.임대료까지 맞아서 계약을 검토하는데 건축물대장을 확인해 보니 건물 용도가 ‘공장’이 아니라 ‘창고시설’로 되어 있습니다.임대인은 이렇게 이야기할 수도 있습니다.“창고지만 기계 몇 대 놓고 쓰면 됩니다.”이 말을 그대로 믿고 계약해서는 안 됩니다.그렇다고 건축물대장에 창고라고 적혀 있다는 이유만으로 무조건 공장으로 사용할 수 없다고 단정하는 것도 맞지 않습니다.먼저 어떤 제조업을 할 것인지 확인하고, 해당 건물과 토지에서 그 공장 운영이 가능한지를 하나씩 따져봐야 합니다.30초 핵심요약① 건축물대장에서 현재 건축물 용도를 먼저 확인합니다.② 창고시설과 공장은 서로 다른 건축물 용도지만 용도변경..

공장을 보러 다니다 보면 이런 말을 자주 듣습니다.“여기 전기 100kW 들어와 있습니다.”공장을 찾는 업체도 그 말을 듣고 “우리는 100kW 정도면 됩니다”라고 넘어가는 경우가 있습니다.그런데 공장 계약에서 전기는 숫자 하나만 맞는다고 끝나는 문제가 아닙니다.사출기, 프레스, CNC, 레이저 가공기, 용접기, 컴프레서처럼 전기를 많이 사용하는 기계가 여러 대라면 실제 필요한 전력이 얼마인지부터 확인해야 합니다.공장 위치와 임대료가 마음에 들어 계약했는데 기계를 옮겨놓고 보니 전력이 부족하다면 곤란해집니다.전기 증설이 가능한지 다시 알아봐야 하고, 변압기나 배선 등의 공사가 필요할 수도 있습니다. 비용뿐 아니라 입주 일정에도 영향을 줍니다.30초 핵심요약① 공장을 계약하기 전에 현재 계약전력을 확인합니..

토지를 보러 갔는데 한쪽에 묘지가 있는 경우가 있습니다.특히 임야나 오래된 농지에서는 매도인도 정확히 누구의 묘인지 모르는 경우가 있습니다.매수자 입장에서는 가장 먼저 이런 생각이 듭니다.“내가 이 땅을 사면 묘지는 옮겨달라고 하면 되는 것 아닌가?”그렇게 간단하지 않습니다.묘지가 있는 토지는 누구의 묘인지, 언제 설치됐는지, 당시 토지소유자가 설치를 승낙했는지, 분묘기지권이 성립할 가능성이 있는지를 먼저 확인해야 합니다.토지를 샀다고 해서 기존 묘지를 마음대로 없애거나 옮길 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.30초 핵심요약① 토지에 다른 사람의 묘지가 있어도 토지소유자가 임의로 철거하거나 유골을 옮겨서는 안 됩니다.② 먼저 분묘의 연고자가 누구인지 확인해야 합니다.③ 오래된 묘지는 분묘기지권이 성립했는지..

토지를 가족이나 형제, 여러 사람이 공동명의로 가지고 있는 경우가 있습니다.예를 들어 1,000㎡ 토지를 A와 B가 각각 2분의 1씩 가지고 있다고 해보겠습니다.A가 자기 지분을 보면서 이렇게 생각할 수 있습니다.“내 지분이 절반인데, 땅 절반에는 내가 건물을 지어도 되는 것 아닌가?”공동명의 토지에서 자주 생기는 오해입니다.결론부터 말하면 지분을 가지고 있다는 이유만으로 공유토지의 특정 부분을 골라 혼자 건물을 지을 수 있다고 보면 안 됩니다.공유자는 자기 지분을 처분할 수 있고 공유물 전체를 지분 비율에 따라 사용·수익 할 수 있습니다. 하지만 공유물 자체를 변경하는 문제는 자기 지분을 처분하는 것과 다릅니다.여기에 실제 건축을 하려면 공유자 사이의 권리관계뿐 아니라 건축할 대지에 대한 권리와 건축허..